Рубрика: Коммерческая недвижимость. Street retail. ТЦ. Склады

Аэропорт Пулково в Санкт-Петербурге увеличил неавиационные доходы за последние три года и обновил пул арендаторов более чем на половину. В рамках проекта «Диалоги о ритейле» Retail.ru поговорил с Леонидом Сергеевым, генеральным директором компании «Воздушные Ворота Северной Столицы», управляющей аэропортом Пулково. Он рассказал, как тесное взаимодействие с арендаторами позволяет увеличить доходы аэропорта, ритейла и сегмента общепита, а также объяснил, почему в следующем году торговые точки ждет «битва дизайнов».

– Основные доходы для аэропорта – авиационные. А какую долю в общей структуре доходов занимают ритейл и F&B?

– Мы понимаем, что нельзя все затраты перекладывать на пассажира или авиакомпанию. Поэтому неавиационная коммерция, в которой подавляющую часть составляют ритейл или F&B, является для нас наиболее важной с точки зрения потенциальных доходов сейчас и в будущем.

По мировым критериям отличным считается результат, когда неавиационные доходы аэропорта достигают 40–55%. Мы с 20% доросли практически до 30%. За три года нам удалось прирасти по показателю на 50% в денежном выражении. Для нас это прорыв, намерены увеличивать долю и дальше.

– Какой средний пассажиропоток аэропорта Пулково? Какой трафик вы можете предложить ритейлу?

– Рекорд по пассажиропотоку мы установили в 2019 году – 19,6 млн человек. 2022 год заканчиваем с показателем 18,2 млн человек. В сравнении с ситуацией трехлетней давности на 35–40% увеличилось число гостей на внутренних линиях – с 12 млн в 2019 году до 16 млн в 2022 году. На международных направлениях история обратная, здесь пассажиропоток упал на 70% – с 7 до 2,2 млн человек.

Если говорить о трафике в течение дня, то максимум в этом году фиксировался летом – около 73 тыс. человек. В лучшие времена показатель достигал 80 тыс. в день.

Нужно понимать, что кроме пассажиров в Пулково есть встречающие и провожающие в так называемой «общей» зоне аэропорта (до прохождения зоны паспортного контроля), а также сотрудники аэропортового комплекса.

– Как условия аренды площади в аэропорту отличаются от условий в торговых центрах и стрит-ритейле?

– Поскольку мы работаем в рамках концессионного соглашения, для арендаторов установлены минимальный гарантированный платеж и концессионный платеж, платится либо одно, либо другое.

Для Пулково норма по показателю эффективности квадратного метра – 65 тыс. рублей с квадрата. Но есть уникальные примеры, когда арендаторы генерируют по 300 тыс. с квадрата в месяц.

– Как выстраиваете взаимоотношения с арендаторами?

– Наша позиция – разделить с арендатором все плюсы и минусы. Во взаимодействии с бизнесом опираемся на комфорт пассажира, его передвижение по аэропорту должно быть максимально быстрым и комфортным. У человека должно оставаться минимум 40 свободных минут после прохождения всех технологических процедур (досмотра, регистрации и т. д.). Если запаса времени нет, он не будет ничего покупать. Исходя из этого, предоставляем арендаторам всю аналитику по пассажиропотоку – на год, месяц, день, планы по открытию новых направлений. Все это позволяет предпринимателям прогнозировать объемы поставок товара, ассортимент, число сотрудников в торговой точке, стратегию продаж, выкладки товара и т. д.

Перед подписанием договора об аренде показываем все возможности площадок. Каждая зона – общая, зона вылета внутренних и международных рейсов, прилет – имеют свои особенности. Например, в зоне вылета международных рейсов разрешено продавать спиртное и табачные изделия, соответственно эти товары увеличат средний чек. Если арендатор планирует занять нишевую или малопроходимую зону, то объясняем: выгоднее разместить здесь популярное кафе, фастфуд или известный бренд, который люди будут искать в аэропорту специально.

– Есть ли какие-то требования к арендаторам помимо платы?

– Существует обязательное требование к объему инвестиций. Минимум два раза в год концепт точки необходимо преобразовывать. Другая важная задача – отслеживать сезонность. В аэропорту люди покупают все только современное, история с уценкой залежавшегося товара здесь не пройдет.

У нас есть отличный пример того, как корректировки в выкладке товара изменили уровень продаж. Зная, что туристы из Китая всегда берут несколько товаров, в том числе коньяк, шоколад «Аленка», мы выкладывали набор в удобном формате. В итоге гости из Поднебесной набирали эти товары при заходе в магазин, а затем спокойно добирали корзину. Таким образом, привычный чек увеличивался. Пассажир принимает решение о покупке в аэропорту импульсивно, поэтому важно поддержать этот порыв: ответить на все вопросы, создать навигацию и к торговой точке, и внутри нее.

Они понимают, что вложения необходимы для увеличения оборотов и рентабельности. Нельзя отпустить руль и уповать на то, что бизнес поедет сам.

Магазин «Магнит Косметик» в аэропорту Пулково

– Существуют ли наиболее доходные сегменты ритейла и F&B?

– В нашем деле – как в морском бое: есть многопалубные и однопалубные корабли. Как правило, лучше поставить большой якорный магазин, через который все проходят, – так называемый формат walk through, и несколько небольших точек. Но если говорим о фуд-зоне, то каждый концепт должен быть самостоятельным и независимым. Вендинговые аппараты и демократичные по цене площадки предназначены для желающих сэкономить или тех, кто торопится и готов купить что-то на бегу. Для успешности сегмента нужно учитывать весь спектр покупательской способности пассажира и его желания. Арендаторы в аэропорту – как цветы в горах: в условиях разряженного воздуха для привлечения пчелы их запах и цвет гораздо ярче, чем у полевых растений.

– За три года изменился подход к выбору арендаторов?

– За это время сменилось 60% арендаторов. Оставшиеся 40% доказали, что могут меняться вместе с рынком. Новым площадкам даем время раскрутиться в течение двух-трех месяцев. Главный показатель результативности – финансовый.

– Пространство для новых арендаторов еще осталось?

– С точки зрения площадей есть свободные места в международной зоне. Но помимо этого мы видим возможности для креативности арендаторов. По моему мнению, следующий год станет битвой дизайнов, ведь трансформация концепта может улучшить финансовые результаты арендатора до 14 раз.

– Можно ли составить портрет среднестатистического покупателя в аэропорту?

– Знаете, здесь такого нет. Через нас летают пассажиры со всей страны и иностранцы, и все с разной покупательской способностью. Можно сказать, что 20% от числа пассажиров готовы совершить дорогую покупку, по 40% приходится на тех, кто реализует среднюю для аэропорта сумму, и потребителей со взвешенным подходом к тратам. В связи с такой диверсификацией потребительского поведения чрезвычайно важна персонификация продаж.

– В магазинах или в кафе потребители чаще оставляют деньги в аэропорту?

– Пока ритейл обгоняет общепит, поскольку занимает больше площадей. Но есть и отдельные ресторанные островки, генерирующие больше выручки, чем некоторые магазины.

Несмотря на то что основной объем покупок приходится на пассажиров с обычным билетом, новая задача в ближайшее время – сподвигнуть посетителей бизнес-зала тратить больше. Сейчас поставили несколько концептов в этой локации и планируем, что насыщение залов будет проходить по концепции 20/80 – когда 20% товара дает 80% выручки.

– Год назад в Пулково открылся пилотный «Магнит Сити». Как оцениваете реализацию проекта?

– Проект стал успешным благодаря гибкости в подборе ассортимента и ценовой политики. В целом результатом проекта довольны, поэтому продолжили сотрудничество с ритейлером и в декабре открыли «Магнит Косметик».

– Каким бы хотели увидеть Пулково после пяти лет вашего пребывания на посту гендиректора?

– Я верю, что Пулково всегда будет нескучным местом для огромного числа пассажиров, а бизнес продолжит развиваться в сторону экономики впечатлений.

Конечно, хочется, чтобы аэропорт стал пунктом вылета в любую точку страны и мира. Думаю, после расширения восточного направления восстановится международный трафик, тогда мы должны увеличить долю неавиационной коммерции с 30 до 40%.

 

Яна Купрацевич, Retail.ru

Сегодня, когда рынок аренды меняется, часто именно малому бизнесу удается быстрее адаптироваться к новым условиям. О том, какие направления в этом сегменте остаются наиболее активными, и к каким возможностям стоит присмотреться, рассказала Ольга Паршикова, директор проектов ADG group.

Старые проблемы и новые ориентиры

Раньше, выбирая локацию, малый бизнес ориентировался на трафик и конверсию крупных игроков. Но за последние полгода многое изменилось. Еще в апреле аналитики Knight Frank подсчитали, что примерно 160 международных брендов приостановили свою деятельность в России, из них 21% приходится на бренды одежды. В связи с их уходом стало сложнее определять, кто является якорем, и какие локации больше подходят с точки зрения соседства. Кроме того, согласно Mall Index, по итогам первой половины августа посещаемость торговых центров Москвы оказалась на 11% ниже, чем в 2021 году, на 18% ниже уровня 2020 года и на 23% — 2019 года.

На фоне падения трафика и потери ориентиров бизнес вынужден прилагать еще больше усилий для привлечения посетителей. При этом именно у малого бизнеса зачастую нет своих ресурсов для продвижения. В этой ситуации самое логичное действовать совместно с арендодателем и пытаться выстроить с ним совместные маркетинговые активности. Тем более, что в текущей ситуации торговые центры зачастую сами идут на контакт и могут предлагать

Какие направления малого бизнеса наиболее активны сегодня?

• В категории красота и здоровье мы видим растущий интерес со стороны салонов красоты: как франшиз, так и самостоятельных проектов. Также активизировались магазины косметики, в том числе небольшие локальные бренды. Некоторые из них даже готовы открывать собственную розницу.
• В сфере образовательных форматов активно проявляют себя специализированные детские центры: секции танцев, гимнастические центры, молодежные киберклубы и др.
• Что касается локального fashion-сегмента, то основная масса дизайнеров предпочитает открываться в составе универмагов. В собственную розницу идет уже более окрепший бизнес, открывая магазины в составе фэшн-кластеров в торговых центрах или стрит-ритейле.

• Отдельно хочется отметить активное развитие сектора креативных индустрий. Их интеграция в коммерческие пространства, в том числе при поддержке органов власти, активно обсуждается внутри профессиональных сообществ. Например, в течение лета крыши районных центров «Место встречи» неоднократно превращались в площадки для маркетов и тематических фестивалей, а также музыкальных концертов. Кроме того, соседи предлагали собственные проекты для реализации на крышах – именно в рамках этой инициативы посетители районного центра «Место встречи Рассвет» смогли посетить живой концерт хора на крыше.
• Потенциал для развития сегодня есть и у небольших «крафтовых» предпринимателей, которые традиционно принимали участие в маркетах выходного дня. В сети районных центров «Место встречи» в прошлом году проходил фестиваль «Узнавай и создавай» для локальных бизнесов, а следствием этого фестиваля стал уже постоянный маркет «Базар Вокзал». В этом году он уже дважды проводился в районном центре «Место встречи София».

Что делать малому бизнесу и как продвигаться?

• Размещать точки в локациях с наиболее стабильным пулом арендаторов. Сегодня наиболее устойчивым форматом коммерческой недвижимости эксперты называют районные центры: текущая ситуация отражается на них в меньшей степени, поэтому трафик остается стабильным. Например, некоторые районные центры показывают прирост относительно прошлого года. Здесь формируется постоянный «якорный» кластер товаров и услуг повседневного спроса, который является основой районного предложения – это сфера бьюти-услуг, небольшие продуктовые лавки, магазины цветов и подарков, пункты выдачи и многое другое.
• Строить с арендодателем совместную стратегию коммуникаций. Конечно, отключение социальных сетей, которые были важными каналами продаж и коммуникаций, повлияло на бизнес-процессы. Владельцы бизнеса активно настраивают новые инструменты лидогенерации, но выйти на прежние объемы трафика пока практически невозможно. Арендодатели – в частности, управляющие компании и владельцы торговых центров – прекрасно понимают сложившуюся ситуацию и оказывают меры поддержки в плане коммуникаций и продвижения по собственным каналам, а также помогают организовать кросс-промо между операторами в рамках объекта для обмена аудиториями. Например, с помощью CRM-систем проводят анализ бизнес-показателей, который небольшие арендаторы часто просто не могут себе позволить и ищут возможности улучшить показатели.
• Следить за возможными мерами поддержки. Например, до 30 июля 2022 года действовала программа грантов Правительства Москвы, направленная на развитие точек быстрого питания – сумма гранта составляла от 1 до 5 млн рублей и зависела от площади. Основные условия – владение действующим бизнесом, открытым не менее 1 года назад в сегменте быстрого питания, а также обязательство нанимать новых сотрудников. Так, основатель и управляющий сети «Теремок» Михаил Гончаров сообщал, что именно благодаря грантам смог открыть две точки.

Retail.ru

Геополитическая ситуация сильно повлияла на коммерческую недвижимость, почти все сегменты рынка столкнулись с резким падением спроса, многие проекты пришлось заморозить, ставки аренды снизились, с уходом международных брендов выросли объемы вакантных площадей. В крупных торговых центрах опустели целые галереи. Но рынок жив, спрос на торговые помещения и офисы постепенно восстанавливается. Особенно хорошо чувствуют себя районные торговые центры. Как прошло первое полугодие, с какими сложностями продолжают сталкиваться и какими инструментами пользуются игроки рынка – все это обсудили девелоперы, участники «Future Forum: о будущем коммерческой недвижимости».

Фото: Pressmaster/ Shutterstock

Евгений Бурденюк, основатель компании «Отелит» (Новосибирск)

В нашей сети больше 40 торговых центров, 1000 торговых мест, и все они заняты. Сдаваемость площадей составляет  97,5%.  Либо мы научились классно работать, либо просто сейчас такая ситуация. Внедряем ИТ-решения, в частности, научились оцифровывать помещения и арендаторов,  искусственный интеллект сопоставляет помещения с арендаторами и подыскивает оптимальные варианты площадей.

Наши торговые центры имеют площали от 700 до 3 тыс. кв. м. Якоря занимают 400–450 кв. м, остальное – мелкие арендаторы по более высокой ставке, чтобы сделать экономику объекта.

Ожидаем всплеск банкротств, передел рынка кинотеатров и торговой недвижимости.

Примерно 30 наших объектов куплены с банкротств. Заходя в сделку с банкротами, проводим предброкеридж, узнаем концепцию, арендаторов, изучаем экономику объекта. Участвуем только в проектах с понятными цифрами. Сейчас заходим в фазу поглощений и хотим купить как можно больше объектов. Цена объекта с банкротства кратно ниже, чем себестоимость строительства. Банкротства – это весомый тренд, ведущий к переделу рынка».

Павел Барбашев, коммерческий директор 01 Properties

«Наша компания – собственник офисной недвижимости класса А, но сейчас ничего не строим, законченные объекты на 70% были сданы еще до спецоперации. Дальше рынок встал, все корпорации затаились на несколько месяцев. Иностранные компании съезжают, и, чтобы сдать площади, которые они занимали, необходимо там сделать ремонт, а цены на стройматериалы и отделку взлетели.

Среди потенциальных арендаторов есть неплохие российские арендаторы и компании государственного сектора.

Для нас очень успешным был 2021 год, тогда сдали больше 100 тыс. кв. м, но после февраля 2022-го за полгода из-за расторжения договоров высвободилось примерно 50 тыс. кв. м. Была небольшая пауза, первые сделки начались уже в середине мая, и к сентябрю мы сдали новым арендаторам 25 тыс. кв. м. Планируем к концу года сдать всего 40–50 тыс. кв. м.

Для сравнения – в 2016 году вакансии были на уровне 15–16%. Спрос сохраняется. Причем компании подписывают 3–5-летние договора, расширяют офисы, поэтому не все так плохо, как ожидалось, 20% вакансий точно не будет.

Рублевая цена стабилизировалась, не растет и не падает, в отличие от 2015 года, когда ценник в рублях упал. Но с учетом высокой инфляции реальная цена аренды падает, поэтому нет демпинга и спецпредложений».

Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group (проект iCity)

С точки зрения продажи офисов III квартал 2022 года никак не отличался от III квартала 2021 года. В iCity  размещаются компании из 20 регионов, включая страны Средней Азии, Армении и Азербайджана. Бизнесмены рассматривают покупку офиса как инвестицию. iCity – пока единственный строящийся объект, который продается блоками.

Рынок аренды офисов дефицитный, все вакансии быстро заполняются, хотя сейчас на нем формируется вакансия за счет ухода западных компаний, но пока на рынке очень мало компаний, которые строят офисы под аренду.

Все волнуются, что иностранные арендаторы уйдут и площади будут пустовать, но надо понимать, что их только 12% и только в офисах класса А. Часть из них уже перелицевалась в российские компании, часть пока оставили офисы за собой, возможно, арендодатели пойдут в суды и постепенно будут возникать локальные вакансии. Есть вероятность того, что экономика будет падать и начнут гибнуть российские компании, но это уже новый процесс. Рынок недвижимости очень инертный, выводы о том, как февральские события повлияли на ситуацию, можно будет делать не раньше чем в конце 2022 года».

Сергей Пшеничников, директор по развитию коммерческой недвижимости ГК «ФСК»

Хотя приходит довольно большое количество запросов от крупных инвесторов о покупке доли для совместной реализации этих объектов. Но проекты очень капиталоемкие, поэтому пока выходить с ними на рынок не будем. Вакансии офисных площадей будут расти. В Москве огромный рынок субаренды, вышло огромное количество арендаторов, которые пытаются сдать свои площади, а это тысячи квадратных метров. Пока крупные иностранные офисы стоят пустые, это выглядит непозитивно, и что с ними делать, непонятно. Скорее всего, арендаторы пойдут в суды. Чтобы заполнить эти офисы, нужны инвестиции в ремонт и переделку. А для этого необходимы длинные договора аренды, на которые в нестабильной ситуации мало кто решается».

Виктория Васильева, заместитель генерального директора по продукту и инвестициям ГК Stone Hedge

Помимо того что инвестиционный спрос сохранился, мы увидели приток инвестиционных сделок, правда, они сдвинулись в сторону меньшего бюджета: основной объем сделок приходится на площади до 300–350 кв. м. Плюс активизировался спрос на торговые помещения, которые исторически были и остаются интересными. Это во многом объясняется тем, что для наших бизнес-центров мы выбираем либо развитые, либо активно развивающиеся районы, например, вокруг метро «Савеловская», где разные девелоперы ведут активную застройку.

Сейчас происходит большая ротация арендаторов, резко уходят западные компании, но надо понимать, что, уходя, они забирают с рынка определенное предложение. Освобождается ниша. При этом спрос остается, значит, появится новое предложение от других компаний.

В кризисные времена, как правило, идет более активная господдержка среднего и малого бизнеса для восстановления экономики, поэтому происходит всплеск новых компаний. Им требуются офисные помещения, складские и торговые площади. Надеюсь, так будет и в этот кризис. Думаю, за два года экономика восстановится, и спрос на офисные помещения вырастет.

Еще одна проблема – импортные строительные и отделочные материалы. Здесь происходит замена поставщиков. Например, если раньше мы использовали лифты европейской марки, то теперь поставляем из Азии. Замена никак не отразится на визуальной и внутренней составляющей. У нас есть концепция, которую мы реализуем,  будем сохранять все заявленные функции здания. Процесс замены материалов и оборудования сложный, но на рынок вышло много российских поставщиков, поэтому глобальной проблемы нет».

Андрей Кузнецов, руководитель направления «устойчивое развитие» банка «Дом РФ»

В конце 2022 года пройдут первые сертификации коммерческой недвижимости. К нам уже поступают запросы от желающих сертифицироваться».

Валерия Миронова, Retail.ru

Бизнес продолжает преодолевать вызовы, возникшие в феврале 2022 года. В условиях падения покупательского спроса офлайн-бизнес вынужден закрывать нерентабельные офисы и торговые точки и расторгать договоры аренды. Расторжение по соглашению сторон является наилучшим вариантом для арендатора. Но арендодатель может препятствовать прекращению договора и уклоняться от принятия помещения. Как арендатору законно освободиться от ставшей обременительной аренды, если арендодатель отказывается заключать соглашение и принимать помещение, в этой статье рассказывает Ульяна Фадеева, юрист-эксперт сервиса проверки контрагентов Rusprofile.

Договор аренды срочный, если условие о сроке сформулировано как указание на количество месяцев или лет (например, 11 месяцев, 1 год, 5 лет). В том числе, если предусмотрено, что по окончании срока он продлевается на тот же срок.

Отказ от срочного договора аренды

Отказаться от срочного договора аренды можно в случае, если такая возможность предусмотрена договором аренды (п.1 ст. 450.1 ГК РФ). Такой отказ может быть как немотивированным, например, «Арендатор вправе в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив арендодателя за два месяца», так и с указанием причин: «Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя за один месяц, в случае признания помещения аварийным или нарушением условий договора со стороны арендодателя».

Если такие условия в договоре есть, арендатору нужно подготовить и направить уведомление об отказе от исполнения договора.

Уведомление необходимо направить арендодателю на его юридический адрес, который указан в ЕГРЮЛ, а также по фактическому адресу, если они не совпадают. Арендатор может отправить уведомление одним из следующих способов:

• Почтой России: заказным отправлением с уведомлением с возможностью отслеживания даты вручения по трек-номеру;
• экспресс-почтой с сопроводительными документами о вручении адресату;
• передать непосредственно в приемную с проставлением входящего номера и данных ответственного лица, зарегистрировавшего документ;
• по электронной почте – в исключительных случаях, если в договоре аренды указан такой способ коммуникации с указанием электронного адреса ответственного сотрудника. При отправке нужно отметить опцию уведомления о прочтении.

Арендатору важно сохранить документы, фиксирующие дату получения уведомления. Дело в том, что именно этот момент является либо моментом прекращения договора, либо началом отсчета срока до такого прекращения.

Важно! В договор аренды арендодатель может включить условие о плате за досрочный выход из договора в качестве компенсации потерь со ссылкой на п. 3 ст. 310 ГК РФ.

Фото: Orathai Mayoeh/shutterstock

Отказ от бессрочного договора аренды

Если договор бессрочный, то отказаться от него возможно в силу прямого указания на это в законе (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом не имеет значения, закреплено или нет отдельно в договоре аренды такое право у арендатора.

Порядок действий аналогичен алгоритму, описанному для отказа от срочного договора, за исключением некоторых нюансов:

Во-первых, арендатору необходимо подготовить и направить арендодателю предупреждение об отказе от исполнения договора аренды, указав в качестве основания п. 2. ст. 610 ГК РФ.

Во-вторых, срок предупреждения по общим правилам составляет 3 месяца. Последним днем аренды является дата по истечении 3 месяцев с момента получения предупреждения арендодателем, если иной срок не установлен договором аренды.

Отметим, что срочный договор может стать бессрочным, если одновременно:

• в договоре отсутствует условие об автоматической пролонгации;
• стороны не заключили дополнительное соглашение о его продлении;
• арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если срочный договор аренды не предусматривает право на односторонний отказ от договора, арендатор вправе воспользоваться расторжением в судебном порядке.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Расторгнуть договор в судебном порядке можно по общим основаниям, которые применяются для любых договоров и по специальным основаниям для аренды.

Общие основания:

• недобросовестное поведение контрагента, которое выражается в существенном нарушении условий договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• существенное изменение обстоятельств, при которых продолжение договорных отношений лишает сторону выгоды, на которую она вправе была рассчитывать при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).

Для расторжения договора аренды по иску арендатора есть также четыре специальных основания (ст. 620 ГК РФ). По требованию арендатора суд может досрочно расторгнуть договор аренды, если:

1. арендодатель не предоставляет имущество арендатору либо создает препятствия для его использования;

2. у арендованного имущества есть недостатки, которые препятствуют его использованию и не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и арендатор не должен был обнаружить их во время осмотра имущества;

3. арендодатель не делает капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а если их в договоре нет — в разумные сроки;

4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Договор может предусматривать иные случаи расторжения договора в судебном порядке.

Арендатору следует учитывать, что при обращении в суд потребуется собрать доказательственную базу наличия вышеуказанных оснований для расторжения договора.

Досудебный порядок урегулирования спора является обязательным (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Арендатору необходимо отправить арендодателю требование почтой заказным письмом с уведомлением или ценным письмом с описью и отследить дату вручения адресату.

Поставки товара приостановлены по причине санкций. Администрация ТЦ отказалась от предложения расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Однако юристы пояснили арендатору, что отказ от прав, предусмотренных законом, ничтожен. Также им удалось найти основание для расторжения договора в судебном порядке. В помещении не производился капитальный ремонт более 10 лет. При этом у арендодателя нет финансов, чтобы произвести его в ближайшие месяцы. Компания воспользовалась правом, предусмотренным п. 3 ст. 620 ГК РФ, и направила досудебную претензию с требованием расторгнуть договор по причине непроведения капитального ремонта. Арендодатель удовлетворил требование арендатора в досудебном порядке.

Если разногласия не удалось урегулировать в досудебном порядке, арендатор вправе обратиться в суд.

Возврат помещения: безопасный порядок действий

При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.

На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).

Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).

Действовать лучше так

1. Повторно известить арендодателя о готовности возвратить имущество. Также нужно указать на необходимость явиться для его приемки.

Письмо можно отправить любыми способами, перечисленными выше, с возможностью достоверно установить, что адресат его получил.

2. Подписать акт возврата помещения со своей стороны, если представитель арендодателя не явился. Также нужно зафиксировать фактическую передачу помещения иными доказательствами, например, это могут быть подписи свидетелей, фото-видео съемка.

Чтобы обеспечить доказательства факта возврата помещения и его технического состояния на момент возврата, можно пригласить нотариуса.

3. Направить арендодателю односторонний акт возврата помещения. С этого момента начисление арендной платы прекращается.

Рекомендации арендатору

Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке:

• договор срочный и он содержит условие о внесудебном отказе: направить арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора;
• договор срочный и в нем отсутствует условие о внесудебном отказе: расторгать в судебном порядке, для этого подать иск в суд;
• договор бессрочный: направить арендодателю предупреждение об отказе от договора.

Расторжение договора в судебном порядке:

• если имеется общее или специальное основание расторжения договора в судебном порядке — направить досудебную претензию, а при отсутствии ответа на нее подать исковое заявление в суд.

В обоих случаях:

• правильно оформить акт возврата помещения. Это гарантия права арендатора прекратить вносить арендную плату. Если ситуация конфликтная — при возврате помещения необходимо обеспечить письменные доказательства того, что арендатор выполнил все свои обязательства. Желательно также привлечь свидетелей к подписанию одностороннего акта возврата помещения.
• консультироваться с юристом. Не всегда возможно самостоятельно определить основания досрочного прекращения договора аренды. Неочевидные юридические тонкости, например, возможное преобразование срочного договора в бессрочный, отсутствие капремонта, могут способствовать выходу из договорных отношений.

Retail.ru

Рынок складской недвижимости переживает период неопределенности: из-за ухода с российского рынка ряда зарубежных компаний, в основном поставляющих непродовольственные товары, спрос упал, вакансия растет. О том, что будет с отраслью во втором полугодии, помогут ли новый урожай и предновогодняя лихорадка, и когда рынок начнет восстанавливаться, в этой статье рассуждает управляющий директор компании «Мультиколд» Ханяфи Хасянов.

Фото: Gorodenkoff/shutterstock

Анализ ситуации: спрос, ставки, вакансия

В морозильном секторе складской недвижимости с начала года ситуация достаточно стабильна. Во втором квартале наблюдался пик спроса на морозильные камеры, поскольку финансовая волатильность заставляла бизнес инвестировать в товарные запасы. Деньги перешли в разряд рисковых активов, а товары только дорожали. Этим воспользовались, в частности, производители продуктов питания длительного хранения, таких как мясо и мясопродукты. В результате, например, наша компания приняла решение о строительстве нового объекта площадью 15 тыс. кв. м в морозильном формате на севере Московской области, в Радомле.

Что касается сектора сухих складов, то здесь ситуация гораздо сложнее, поскольку, во-первых, заметный объем площадей занимали иностранные компании, чья активность сошла на нет, а, во-вторых, спрос на непродовольственные товары, хранящиеся на сухих площадях, упал гораздо сильнее, чем на продукты, хранящиеся в мультитемпературниках.

Роста ставок в этом году мы не ждем. В морозильных складах ставка остается на уровне 14,5 тыс. руб./кв. м. В сухих складах – около 4,5–5 тыс. руб./кв. м. (в конце 2021 года сделки BTS заключались в районе 5,5–5,7 тыс. руб./кв. м).

Обрушения ставок ждать не стоит

Сейчас площади освобождают в основном производители непродовольственных товаров – одежды, электроники, бытовой химии. Основная причина – их уход с рынка.

Подтвержденная консультантами вакансия в московском регионе в секторе сухих складов сегодня составляет 650 тыс. кв. м, что немного для столичного региона. Однако, если не восстановится спрос, к концу года этот показатель может дойти до миллиона квадратов и даже перевалить через миллион.

Чтобы заполнить пустующие сухие склады, арендодателям придется снижать цены. При этом не стоит ждать обрушения ставок. Для критического падения вакансия должна приблизиться к доле в 20–25%, а до этого далеко. В секторе мультитемпературников об этом даже речи быть не может, поскольку свободные площади практически отсутствуют.

Ждать ли новых BTS-проектов?

На фоне снижения цен на стройматериалы гораздо больший негатив для сектора морозильных и мультитемпературных складов связан с оборудованием. Все известные бренды ушли с рынка, и пока непонятно, как везти оборудование через третьи страны и, главное, как обеспечить фирменный сервис.

Переориентация на Китай связана с рядом трудностей. Если в надежности европейского оборудования девелоперы были уверены и подстраховки не требовалось, то в случае с китайцами им придется везти, к примеру, не один компрессор, а сразу два–три. Запасные комплекты увеличат общую стоимость новых проектов.

До кризиса сделки формата BTS задавали тон всему рынку. Сейчас они продолжают заключаться, но в единичных случаях. Когда спрос восстановится, формат BTS снова будет на пике.

Что же касается ставок аренды, то в секторе мультитемпературных складов мы не фиксируем их заметного снижения. Напротив, есть здоровый баланс интересов арендодателей и клиентов, позволяющий повышать ставку в соответствии с коэффициентом, заложенным в контрактах. По действующим договорам ежегодная индексация составляет 5–7%.

По итогам года ожидается приличный объем ввода новых складских площадей. Основной объем площадей законтрактован. Но склады, которые изначально строились под иностранных клиентов, в любом случае попадут на спекулятивный рынок. Штрафные санкции, которые, как правило, составляют годовой депозит, скорее всего, легко будут выплачены иностранцами при расторжении договоров.

Перспективы восстановления

В четвертом квартале вакансия в сухих складах продолжит расти, поскольку уход иностранцев еще не полностью отразился на рынке. Мы будем наблюдать падение спроса и сохранение неопределенности на рынке, пока логистические цепочки полностью не переформатируются, что случится уже в 2023 году. Быстрее всего встанет на новые рельсы онлайн-ритейл. Эта отрасль уже пережила пик вымывания товарных остатков и начала поставки по параллельному импорту. 

В секторе мультитемпературников мы замечаем некоторое падение спроса на продукты категории фреш. Но для наших клиентов – производителей продуктов питания это не является проблемой, поскольку нераспроданные остатки легко переводятся в заморозку и могут храниться еще 1–2 года.

Мы не видим риска отказа от пролонгации действующих договоров. В мультитемпературном секторе риск расторжения договоров минимален, поскольку все основные клиенты – это российские компании, не попавшие под санкции. В секторе сухих складов от пролонгации договоров уклонятся иностранцы, а российские компании предпочтут перезаключить контракты.

В любом случае арендаторы и арендодатели договорятся на взаимовыгодных условиях, чтобы избежать убытков для обеих сторон. Возможно, в большинстве случаев даже не потребуется пересмотра цен. В этом году будут перезаключаться договора, подписанные в 2017–2018 годах. Ежегодная индексация вполне могла довести ставки тех лет до сегодняшних 4–4,5 тыс. руб./кв. м. Такая цена устроит обе стороны, поскольку является рыночной.

Прогнозы на II полугодие

Сценарий в любом случае оптимистичный. Для мультитемпературных складов в следующем квартале начинается горячий сезон – собирается урожай, идет забой скота. Очевидно это спровоцирует рост спроса. Что касается сухих складов, то к ноябрю ритейлеры приступят к масштабному формированию запасов под Новый uод, и начнется предпраздничная лихорадка.

Долгосрочное восстановление рынка зависит от уменьшения объема вакансий. Как только этот показатель сократится, рынок немедленно отреагирует новыми инвестициями. Мы ждем, что это случится в 2023 году.

Retail.ru

23 июня на северо-западе Москвы открылся новый ТЦ «Дискавери» от MR Group. Объект вошел в состав жилого комплекса Discovery Park и стал первым открытым торговым объектом в 2022 году. Девелопер отказался от кинотеатра, но разместил в здании фитнес-центр с бассейном и расширил зону общественного питания: помимо классического фудкорта тут появился фудхолл на 17 операторов. Еще одна особенность – примерно равное количество ритейлеров и поставщиков услуг, что позволит объекту привлечь население и не зависеть от развития e-commerce. О концепции объекта рассказали представители компании и их партнеры.

ТЦ «Дискавери» расположен в районе крупного транспортно-пересадочного узла (ТПУ) в Ховрино. Рядом – одноименная станция метро, международный автовокзал «Северные ворота» и платформа ленинградского направления. Площадь молла – 18,3 тыс. кв. м, к аренде доступно 12,7 тыс. кв. м. Объект имеет четыре уровня: три наземных торговых и один – подземный паркинг на 231 машиноместо. Объем вакантных площадей – 14%, остальные пространства уже нашли своих арендаторов. Ожидаемый трафик – 12–15 тыс. человек в сутки, сегодня ТЦ посещает 7,7 тыс. человек.

В основе проекта лежит концепция районного ТЦ. Его задача – создать не классический торговый объект, куда приходят за покупками, а комьюнити-центр для жителей Ховрино, соседних районов и пассажиров ТПУ. Поэтому соотношение товаров и услуг здесь примерно равное – 57% и 43% соответственно. Всего откроется 90 точек.

«В эпоху e-commerce значение услуг и опыта становится более значимым, чем товаров. Параметр соотношения товаров и услуг дает нам уверенность, что объект будет востребован несмотря на развитие доставки и онлайн-покупок», – объясняет Рустам Топчиев, заместитель генерального директора MR Group.

На 1-м и 2-м этажах открыта торговая галерея и якорные арендаторы, которые занимают 63% площадей: «Перекресток», «Детский мир», Gloria Jeans. В июле откроется магазин «М.Видео» площадью 1,2 тыс. кв. м.

Еще один якорь – центр государственных услуг «Мои документы», который ежедневно посещают 400 человек. Ожидаемый трафик – 800 человек в день. В номенклатуре МФЦ только три услуги, которые оказывают локальным жителям, остальные позиции доступны всем москвичам.

На 3-м этаже помимо классического фудкорта открыли фудхолл – гастрономическое пространство разных кухонь мира. Из 17 юнитов 15 уже нашли своих операторов. Средний чек на фудхолле выше, чем на фудкорте, – 500–700 рублей против 350 рублей. Атмосферу пространства будут создавать живые растения и освещение: вечером здесь планируется приглушенный свет для создания уютной атмосферы, а днем свет будет ярким и праздничным.

«Открытие фудхолла – самое сложное в реализации проекта, потому что трафик смешанный и тот, который идет «снизу», скользящий и недорогой. А мы все-таки формируем здесь классные концепты и хотим, чтобы люди сюда приезжали специально. Поэтому фудхолл стал для нас самым большим вызовом и риском, все остальное – ерунда», – рассказывает Рустам Топчиев.

Также на 3-м этаже открылся World Class Lite с бассейном и тренажерной зоной. Изначально в проекте не было бассейна, поэтому план объекта меняли позже, когда проектировали аквазону и стеклянный купол над ней. На этапе строительства продали 1200 абонементов. И трафик продолжает расти.

Целевая аудитория – молодые семьи с детьми, поэтому на 3-м этаже ТЦ откроется детский досуговый центр. Изначально его планировали разместить на площади 1,2 тыс. кв. м, но из-за дефицита площадей его откроют на 360 кв. м. Под него переделают помещение семейного ресторана, для которого так и не нашли арендатора. Детским центром будет управлять региональный оператор, который сам изготавливает оборудование и может адаптировать его под интерьер ТЦ.

«Найти место для этого сегмента было непросто, да и сам сегмент ограничен, игроков не очень много. Но нам хотелось приземлить здесь детское развлечение. Потому что дети удерживают родителей: пока они играют, родители кушают, что-то покупают. Здесь будут скалодром, лабиринт, батуты, будет возможность проводить детские праздники и корпоративы», – рассказал Рустам Топчиев.

Приток трафика и рост среднего чека обеспечат расположение объекта, подземная парковка и якорные арендаторы. Количество покупок в ТЦ напрямую влияет на доходы владельцев, поскольку 90% арендаторов работают на проценте от товарооборота.

«В современном мире, чтобы создать правильную концепцию, надо договариваться, идти навстречу арендаторам, а высокие ставки на входе всех пугают. Мы закрываем свои будущие доходы за счет процента от товарооборота», – объясняет Рустам Топчиев.

События февраля не повлияли на планы девелопера. В его портфеле нет кинотеатра и точек зарубежных фэшн-операторов. Открывать кинотеатр в районном ТЦ невыгодно – нет ни трафика, ни контента. Такие данные компания получила в ходе исследования на этапе разработки проекта. Фэшн-бренды в таких объектах, как правило, не размещаются, им требуются увеличенные торговые площади.

«За районными ТЦ будущее. Несмотря на небольшие размеры, они несут значимый для всех функционал и оказались более устойчивыми ко всем внешним факторам. Уход крупных брендов здесь менее заметен, поэтому вакансия минимальна, а трафик постоянно растет. Мы верим в успех таких концепций», – заявляет Надежда Цветкова, директор отдела аренды торговых площадей Core.xp.

Яна Морозова, Retail.ru

ТРЦ, ТЦ и другие торговые объекты, располагающие большими площадями, имеют сложный расчет налогов. В прошлом году кадастровая стоимость объектов во многих регионах увеличилась, а значит, поднялись и налоговые выплаты. Но не все знают, что кадастровую стоимость можно уменьшить и тем самым скорректировать налог в сторону снижения и при этом остаться в ладах с фискальными службами. О том, как это сделать, рассказал Дмитрий Желнин, управляющий партнер консалтинговой компании в сфере юридического и налогового сопровождения «Митсан Консалтинг».

Фото: Pressmaster/shutterstock

Как изменилась кадастровая стоимость в 2022 году

В 2021 году во многих регионах была проведена очередная государственная кадастровая оценка, в результате которой с 2022 года в работу принята обновленная кадастровая стоимость недвижимости. Сразу уточним, что по сравнению с предыдущей оценкой 2018 года кадастровая стоимость существенно увеличилась: в Москве в среднем на 21%, в регионах – чуть меньше. И несмотря на то что для исчисления налогов некоторых субъектов предусмотрены различные понижающие коэффициенты, общий итог 2022 года собственников недвижимости не радует: кадастровая стоимость выросла. Мы на практике увидели, как эти изменения сказались на бизнесе, особенно на торговых центрах, многие из которых и без того почувствовали снижение спроса на аренду и покупательской способности.

Почему собственники торговых объектов не занимаются оптимизацией налогов?

Самые распространенные причины:

• опасения привлечь к своей деятельности лишнее внимание государственных служб;

• ошибочное убеждение, что разница между оптимизированным после уточнения кадастровой стоимости налогом и «обычным» незначительна или отсутствует вовсе.

Первое убеждение мы сегодня комментировать не будем, а по второму для наглядности приводим статистику из нашей работы в 2022 году.

Город	Объект	КС «до», руб.	КС «после», руб.	КС снижена на, %
Н. Новгород	ТЦ	914 640 353,93	498 574 586,2	45,5
Н. Новгород	ТЦ	487 652 236,65	265 821 385,5	45,5
Краснодар	ТЦ	432 621 530,06	277 726 751,15	35,8
Санкт-Петербург	ТЦ	678 860 084,19	462 337 403,42	31,9
Санкт-Петербург	ТЦ	425 996 874,82	306 070 696,75	28,2

Лучше довода за снижение кадастровой стоимости, а значит, и налога, не придумаешь, правда?!

При оспаривании кадастровой стоимости вышеуказанных объектов мы не делали отчетов о рыночной стоимости. Дело не в ней. Но обо всем по порядку.

Где хромает кадастровая оценка?  

Немного теории. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости на основе следующих подходов к оценке: сравнительный, затратный, доходный. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется на базе построения моделей оценки с использованием одного из вышеперечисленных подходов.

Выбор того или иного подхода осуществляется, исходя из функционального назначения объектов недвижимости, особенностей рынка и состава имеющихся сведений.

При проведении кадастровой оценки госучреждением могут быть сделаны некоторые неточности и даже ошибки. Такие допущения предусматриваются «Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке» (Приказ Росреестра от 04.08.2021 N П/0336). Приведем примеры выдержек из Отчета о ГКО Санкт-Петербурга.

• «При наличии ошибок и опечаток в качественных и количественных характеристиках в исходном перечне объектов оценки, с учетом большого количества объектов оценки, а также предполагаемого назначения результатов оценки, данные опечатки и ошибки не исправлялись по причине отсутствия прав у учреждения на внесение изменений в ЕГРН» – как мы видим, допускается, что в Росреестре есть ошибки, но они могут быть исправлены только по инициативе собственника, а не сотрудниками ГБУ.

• «При проведении государственной кадастровой оценки оценщик исходил из допущения, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами-аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет проводить группировку – таким образом ввиду массовости оценки не учитываются все индивидуальные особенности объектов, из-за чего и допускаются ошибки группировки, что существенно может повлиять на кадастровую стоимость.

Именно в этих допущениях и кроется причина тех самых технических и методических ошибок, что приводят к искажению итоговой кадастровой стоимости:

1. Неверные входные данные для оценки (в Перечне исходных данных по объектам, подлежащим кадастровой оценке).

2. Неверное толкование указанных данных.

3. Ошибка группировки.

4. Ошибка вводимых корректировок – на разницу в площади или объеме, на изменение цен относительно даты оценки, на отличия в классе капитальности, поправка на период создания.

Фото: estherpoon/shutterstock

Чек-лист для проверки кадастровой оценки вашего объекта недвижимости

Основными индивидуальными характеристиками объекта, влияющими на его стоимость и часто содержащими ошибки, являются 4 пункта:

1. наименование;

2. материал стен;

3. ввод в эксплуатацию;

4. количество этажей.

Наименование – категория, к которой отнесен объект. Возьмем для сравнения варианты: гипермаркет, торговый центр и торгово-развлекательный центр. Это три разные категории, и они сильно отличаются по расчету кадастровой стоимости (мы указали по нарастанию). Связано это с тем, что гипермаркеты по сути – торгово-складские объекты, склады самообслуживания, при строительстве которых используются простые материалы и минимум декора. «Торговый центр» – более сложная категория зданий, в которой применяются различные отделочные материалы и которая имеет отличное от гипермаркета назначение. Аналогично и с торгово-развлекательным центром – эта категория среди приведенных примеров самая дорогая по понятным причинам. Разница в кадастровой стоимости гипермаркета и торгово-развлекательного центра – два и более раз. И налог, соответственно.

Материал стен – следует понимать буквально. Достоверная и полная информация об использованных в строительстве материалах вносится в ЕГРН из технической документации, которую собственник передает в Росреестр при первоначальной регистрации объекта недвижимости. Для корректного определения стоимости объекта недвижимости необходимо вносить данные об использованных материалах правильно и полно. Согласитесь, никто не захочет платить налог за «кирпичное здание», которое на самом деле является деревянной конструкцией, только облицованной кирпичом.

В случае отсутствия этой информации на момент кадастровой оценки в ЕГРН сотрудники ГБУ пытаются ее получить различными способами:

• основываясь на визуальном осмотре работников ЖКХ или других уполномоченных органов;

• по информации, полученной со спутников.

Кроме того, даже если данные вносятся на основании техпаспорта, сотрудник может просто внести один из материалов вместо всего списка. А при внесении данных в информационную систему программное обеспечение в любом случае оставляет не более двух типов материалов, даже если их было намного больше. Отсюда часто происходят ошибки, которые дорого обходятся налогоплательщикам.

Ввод в эксплуатацию – год ввода в эксплуатацию. В таком, казалось бы, очевидном вопросе тоже могут возникать разночтения. Часто это бывает с объектами нашего любимого «долгостроя» – год ввода в эксплуатацию по разным документам может отличаться. Но этот параметр влияет на стоимость объекта, и его также следует проверять.

Количество этажей – несущественный фактор, и в нем редко возникают ошибки. Но проверять, конечно, стоит.

Правда, в Москве их меньше, надо признать. Чтобы быть уверенными в адекватной кадастровой оценке вашего объекта, следует проверять эти данные по чек-листу из четырех приведенных пунктов. А если вы обнаружили ошибку, у вас есть возможность ее исправить.

Фото: PHOTOCREO Michal Bednarek/shutterstock

Исправлять или не исправлять кадастровую оценку – вот в чем вопрос

Да, кадастровая оценка полностью определяет размер имущественного налога. Если хотите снизить налог, ее можно оспорить. Есть два способа: в досудебном и судебном порядке. Но в любом случае рекомендуем поручить это специалистам, и вот почему.  

Расчет кадастровой стоимости – это такая многоходовочка, в которой фигурируют:

1. расчетная база;

2. применяемая к базе формула;

3. применяемые к базе с примененной формулой коэффициенты;

4. другие характеристики, о которых мы сегодня не говорили (например, строительный объем);

5. дедка за репку, то есть зависимость первых четырех пунктов друг от друга.

Это значит, что изменение одного критерия влечет за собой изменение другого и как следствие – пересчет общей цифры. Опрометчиво думать, что можно просто изменить наименование, категорию объекта – и кадастровая стоимость снизится, а вместе с ней и налоги. Нет.

Давайте будем честны: профессионал не может заранее дать вам гарантии в конкретном исходе дела. Потому что финальное решение будет за работником ГБУ – любые предложенные нами корректировки дадут этому служителю возможность изменения категории, но не на какую-то конкретную, а на одну из перечня, подходящего для данного случая. Этот так называемый аналог может оказаться таким, который не снизит, а увеличит кадастровую стоимость объекта, а значит, и налог.

Зачастую лишняя инициатива по уточнению характеристик объекта приводит к тому, что ГБУ уже точно понимают, как сделать его кадастровую стоимость максимально высокой. Поэтому иногда лучше ничего не уточнять.

Во-вторых, случаются казусы, когда сотрудник ГБУ немотивированно отказывается принимать исправления, отрицая принадлежность объекта к предложенному нами некоему классу конструктивных систем. Тогда приходится использовать методические указания, всю проектную документацию, доказывать, что конструктивный класс соответствует предложенному нами.

В-третьих, для изменения данных любой из характеристик объекта требуются документальные свидетельства, часть из которых нужно будет раздобыть в различных инстанциях.

Итак, снижать кадастровую стоимость можно и нужно. Но предварительно лучше проконсультироваться с экспертом по данному вопросу, чтобы не получить обратного эффекта.

Retail.ru

Потребительские привычки людей значительно изменились из-за пандемии. Индустрия развлечений, так же, как и ритейл, переживает серьезную трансформацию. Как меняется досуг, и как он влияет на благополучие ритейлеров, а также что нужно сделать, чтобы люди захотели вернуться снова – об этом рассказала директор по продажам компании ADG group Анна Папаскири.

Как меняется состав арендаторов ТЦ?

Согласно исследованиям PwC, в 2013 году традиционные «якоря» занимали 60% площадей центра, далее шли продукты питания (26%), 7% приходилось на развлечения и лишь 5% на F&B (Food and Beverage, еда и напитки). К 2019 году картина уже существенно изменилась: если традиционные «якоря» по-прежнему занимали большую долю (57%), то продукты стали занимать лишь 8% площади, развлечения увеличились до 8%, еда – до 9%, и начался рост категории сервисов.

Развлечения по-новому

Растущая индустрия развлечений вынуждена была притормозить в ковидный период. Согласно исследованию IConText Group, в марте 2020 года спрос на аквапарки снизился почти на 50%, а на традиционные квесты – на 43%. В апреле число запросов, связанных с боулингом, уменьшилось на 70%. Количество желающих попасть на смотровую площадку Москва-сити снизилось почти на 55% в марте и на 88% в апреле.

Но если в 2020 году все находились в стадии полнейшей непредсказуемости и вынужденного перемещения функции досуга в дома и квартиры, то в 2021-м началась активная борьба за выживание индустрии, в частности, вырабатывались совместные правила работы бизнеса в условиях ограничений на фоне минимального темпа развития и открытия новых форматов.

А если говорить, например, про кинотеатры, где до сих пор действуют ограничения на заполняемость кинозалов, то, по данным PwC, объем кассовых сборов в России восстановится до докризисного уровня к концу 2025 года. Правда, отдельно по Москве есть и другая статистика – здесь даже с учетом локдауна в ноябре показатели практически достигли докризисных, а в декабре их даже удалось перевыполнить. Причина тому – рост стоимости билетов при ограниченной заполняемости.

Какие развлечения востребованы в ТРЦ?

В районных центрах «Место встречи» проанализировали, какие развлечения наиболее интересны и востребованы посетителями. Тем более что сейчас главным мотивом визита в центр посетители обозначают досуг, 40% приходят в районные центры, чтобы провести время с детьми. Вот, что получилось.

Кино. Открытие кинотеатров стало действительно долгожданным событием – уже в январе кинотеатры в районных центрах «Место встречи» посетило более 40 тыс. человек. Кстати, общая сумма кассовых сборов в России в 2021 году, по данным на 28 декабря, составила 40,2 млрд рублей. Это на 75,8% больше, чем в 2020 году.

Причем киберспорт популярен не только у детей, но и среди людей старше 25 лет.

Этой зимой возле «Рассвета» работал каток, где можно было записаться на бесплатную тренировку с инструктором. Спортивные тренировки мы также проводим совместно с DDX, чьи студии представлены сразу в нескольких объектах.

Танцы. Форматы здесь тоже очень разные – это могут быть DJ-сеты по пятницам, где каждый сам вправе решать, танцевать ему или просто слушать музыку. Другой вариант – танцевальный мастер-класс, заинтересованным людям это очень нравится, особенно популярна зумба.

Иммерсивные пространства. Сейчас перед представителями индустрии развлечений стоит вызов – захватить и удержать внимание людей. Для этого используются разные инструменты и механики, однако в первую очередь речь идет об изменении концепции рекреационных мероприятий и внедрении новых элементов. Например, интересны интерактивные инсталляции и иммерсивные пространства, созданные компанией hello.io. Такой подход помогает сделать досуговую составляющую более сложной и комплексной. Например, при разработке концепции «Союзмультпарка» на ВДНХ авторы проекта сделали фокус на совмещение 2D- и 3D-технологий, элементах шоу и интерактивном подходе. Это позволило прежде всего обеспечить красочный и яркий досуг, полное погружение в мир мультфильмов.

Как обозначает Beyond Retail Industry, многие люди тратят свои деньги ближе к дому и откладывают масштабные путешествия. Это подтверждает и исследование BCG и «Ромир»: выбирая место для самых необходимых покупок, россияне куда вероятнее отдадут предпочтение небольшому магазину около дома или онлайн-покупкам, чем поездке в крупный торговый центр.

То же касается и индустрии развлечений. Поэтому в составе почти каждого районного центра можно найти специализированный формат для детей – будь то гимнастический или развлекательный центр, набор спортивных функций для взрослых, а также регулярная программа мероприятий – как в составе фуд-холлов центров, так и на самостоятельных общественных пространствах. Зная это, торговые пространства делают ставку на широкий выбор досуговых форматов для разных целевых групп. Например, в сети районных центров «Место встречи» наиболее разнообразная досуговая составляющая собрана в самом большом центре сети «Место встречи София» – фитнес-клуб, гимнастический центр, семейный развлекательный центр, киберклуб и др. Совокупная доля досуга здесь составит 12% GLA, и потенциал для дальнейшего роста точно есть.

Наиболее продвинутые ТРЦ стремятся, чтобы досуг был направлен на разные возрастные категории. Не забывают про новую платежеспособную аудиторию – поколение Z, возраст которых сегодня от 10 до 25 лет. И конечно, семьи с детьми, для которых важно совместное времяпрепровождение. Для них активно развиваются форматы и контент, который интересен одновременно и детям, и их родителям, например, батутные центры. Взрослые сюда часто приходят и занимаются вместе с детьми, потому что им искренне интересно – это что-то, чего им не хватило в собственном детстве. Кроме того, мотивация детей напрямую зависит от родителей, им важно видеть реальные совместные действия и неподдельный азарт в глазах взрослых. Но даже если вы пришли и не прыгаете вместе на батутах, инфраструктура центров должна быть рассчитана на то, чтобы мама в ожидании ребенка не просто сидела на лавочке, а могла это время провести в кафе, фитнес-центре или на мастер-классе. При планировании программы мероприятий стоит учитывать эту тенденцию.

Торговые центры пробуют разные форматы, в том числе дополнительные активности для пожилых людей, фестивали, которые объединяют разные группы, регулярные тематические мероприятия.

Такой подход позволяет привлекать дополнительный трафик в существующие локации, главное – не забывать постоянно актуализировать и менять контент, чтобы посетителям не стало скучно.

Посетители возвращаются

По данным глобального отчета PwC, офлайн-шопинг в мире начинает возвращаться к докризисным показателям – 47% людей в мире ходят в магазины ежедневно или хотя бы раз в неделю, а сразу после локдауна этот показатель составлял всего 41%. Не последнюю роль в этом играет трансформация ритейла в сторону форматов, которые дарят определенный опыт и впечатления. Это действительно важно, так как в рамках все того же исследования количество респондентов, отметивших, что они собираются увеличить свои траты на еду вне дома за полгода, увеличилось с 26 до 30%. То же самое касается готовности отправиться в тренажерный зал, на выставку или культурное мероприятие.

Эксперты отмечают, что роль F&B и досуговых форматов сегодня крайне высока, когда речь идет об успехе коммерческой недвижимости и ритейла в целом. Именно сильный микс кафе, ресторанов и развлечений, а также общественных и игровых пространств все больше становится драйвером продаж, трафика, времени, проведенного в магазинах, и поможет удерживать в том числе и апологетов онлайн-шопинга.

Retail.ru

Для повышения доходности торговых центров информационное сопровождение должно быть комплексным. Оно включает ведение аккаунтов в социальных сетях, поддержку сайта объекта, рекламу, event-менеджмент. Однако большинство собственников торговой недвижимости пренебрегают работой с профильными СМИ, так как не видят в ней непосредственного влияния на целевую аудиторию. Однако работа с прессой не столь бесполезна, как о ней принято думать, тем более, что этот вопрос, как и многие другие в современных реалиях, можно отдать на аутсорс.

Фото: Hanna Loban/shutterstock

Не только B2C

Практика показывает, что чаще всего собственники ТЦ просто не готовы брать себе в штат журналиста или пресс-секретаря для работы со СМИ. Окупаемость таких вложений представляется им сомнительной, поэтому в приоритет ставится работа с собственными ресурсами – соцсетями, сайтом и т. д. С их помощью формируется имидж объекта в интернете, создаются каналы взаимодействия с целевой аудиторией.

Логика здесь неоспорима, так как во главу угла ставится привлечение посетителей, работа с обратной связью, повышение лояльности, а, следовательно, и доходности объекта. Однако не все так просто. Игнорирование b2b-сектора в вопросах продвижения торгового центра может существенно замедлить его развитие. Давайте разберемся, что теряет собственник при таком однобоком подходе.

В чем плюсы?

Самое очевидное преимущество в работе с профильными СМИ – привлечение новых партнеров. Аудиторию отраслевых порталов и изданий составляют не только собственники объектов, но и представители ритейла. Если о каком-либо торговом центре часто пишут в положительном ключе, то он с большей вероятностью попадет в поле зрения крупных сетевых брендов.

Можно пойти еще дальше и напрямую заявить через СМИ о планах развития своего проекта и заинтересованность в новых партнерствах. К примеру, в зоне охвата вашего торгового центра ведется активная жилая застройка и у целевой аудитории растет спрос на бытовую технику, товары для дома, мебель, товары для ремонта и т. д. Сама собой напрашивается реконцепция и ротация арендаторов для удовлетворения этого спроса.

В таком случае в пресс-релизе или партнерской статье можно указать о формировании в ТЦ профильного кластера, перспективах развития проекта в выбранном направлении, повышенном покупательском спросе. Это не только создаст в прессе положительный образ вашего объекта, как развивающегося в соответствии с запросами целевой аудитории, но и повысит привлекательность в глазах потенциальных партнеров.

Другое очевидное преимущество – обмен опытом. Вам удалось оптимизировать работу объекта, сохранить доходность в период действия ограничений или реализовать любопытный кейс? Расскажите об этом! Делать это можно, как через публикации в СМИ, так и путем участия в различных конференциях или семинарах. Во время пандемии вся отрасль торговой недвижимости находилась в кризисе и спрос на успешные кейсы особенно возрос. В этом смысле взаимодействие со отраслевыми изданиями успешно работало как инструмент антикризисного продвижения.

Кроме того, что профильные СМИ и объединения регулярно вручают отраслевые премии. Соответственно, чем известнее среди игроков рынка будет ваш объект и его сильные стороны, тем выше шансы на победу.

Работа по каждому из вышеописанных направлений влияет на формирование и поддержание репутации торгового центра. Разумеется, преимущества взаимодействия со СМИ могут не иметь ощутимого эффекта в краткосрочной перспективе. Однако каждая публикация, участие в профильном мероприятии либо премии рано или поздно конвертируется в формирование положительного имиджа торгового центра среди профессионального сообщества. А это приводит к укреплению деловых связей, формированию личного бренда собственника, новым партнерам и повышению доходности. В конечном итоге имидж успешного торгового центра в немалой степени может поспособствовать успешной продаже объекта.

Фото: Sergey Bezgodov/shutterstock

Что делать?

Допустим, что вам, как собственнику торгового объекта, все же хочется попасть на страницы престижного журнала о торговой недвижимости или в рассылку популярного отраслевого портала. Первое решение, которое напрашивается само собой, – делегирование задач по продвижению в СМИ штатному контент-менеджеру. Такой подход скорее всего не принесет желаемого результата, а специалист в итоге будет перегружен. Помимо обязанностей по подготовке B2B пресс-релизов и обработке информационных поводов на него ложится создание базы СМИ с нуля, рассылка готовых текстов, взаимодействие с журналистами, мониторинг информационного поля. Даже при наличии профильного образования специалист скорее всего не потянет двойной функционал, либо генерируемый им контент сильно потеряет в качестве ввиду большей занятости.

Соответственно, такой работой должны заниматься профессионалы. Наиболее предпочтительна в этом плане удаленная пресс-служба компании-консультанта в сфере торговой недвижимости, так как она хорошо разбирается в реалиях рынка и имеет свою базу лояльных СМИ. Такие специалисты могут подготовить новости под запросы тех целевых групп, которые находятся в поиске новых перспективных объектов и заинтересованы в аренде помещений в ТЦ.

Они также возьмут на себя сбор необходимой информации и все вопросы с согласованием текста, что особенно важно при работе с международными операторами. Пресс-релизы по открытиям российские представительства согласовывают с центральными офисами, поэтому текст должен быть переведен на английский.

В качестве инфоповода можно рассматривать:

• Открытие новых магазинов;

• Формирование профильных кластеров в торговой галерее;

• Оптимизация работы и внедрение новых программ, к примеру, централизованной программы лояльности;

• Формирование городской среды вокруг ТЦ силами собственника объекта;

• Присуждение объекту отраслевых премий;

• Новые партнерства с брокерскими или консалтинговыми компаниями.

Тиражировать их можно как в формате традиционного пресс-релиза, так и в виде интервью с собственником объекта, что позитивно сказывается на формировании личного бренда, если перед вами стоит такая цель. Немаловажным является и выбор удачного времени для рассылки пресс-релиза исходя из ситуации на рынке и актуальных тем, тиражируемых в СМИ. После публикации пресс-служба займется пресс-клипингом, чтобы оценить эффективность размещенного текста и составить детальный отчет.

Выводы

Подводя итог всему вышесказанному, можно с уверенностью утверждать, что взаимодействие с отраслевыми СМИ через аутсорсинговую пресс-службу, работает и как инструмент продвижения, и как инструмент привлечения партнеров, и как инструмент формирования положительного имиджа объекта.

Делегируя эти вопросы профессионалам, собственник может рассчитывать на результат, при этом имея возможность не задействовать собственные маркетинговые ресурсы, оставив за ними выполнение внутренних задач. При этом удаленная пресс-служба может успешно работать даже в условиях кризиса, созданного пандемией, осуществляя все необходимые взаимодействия в удаленном формате.

Статья подготовлена компанией LCM Consulting

В прошлом году рынок коммерческой недвижимости испытал серьезные потрясения в связи с длительным локдауном: отрасль дважды столкнулась со значительным падением спроса — не только из-за привычных сезонных колебаний, но и по причине непредвиденной эпидемиологической обстановки. При этом снижение активности в коммерческом секторе на фоне пандемии оказалось даже более значительным по сравнению со спадом, обусловленным сезонным фактором, — и более продолжительным. Важно отметить, что на восстановление рынка также потребовалось время — к докризисным значениям спрос в отрасли вернулся лишь в феврале 2021 года. На текущий момент показатели в сегменте начинают постепенно расти (так было до ввода новых ограничений в июне 2021 г.). Для Retail.ru ситуацию в сегменте на основе данных сервиса «Авито Недвижимость» проанализировал руководитель проектов в категории коммерческой недвижимости компании Александр Бирюков

Динамика спроса на коммерческую недвижимость в период пандемии. Внутренние данные компании «Авито» — запросы продавцов/арендодателей коммерческой недвижимости.

Итоги 2020 года: бизнес выбирает ПСН

Помещения свободного назначения (ПСН) стали самыми востребованными коммерческими объектами за время локдауна. Спрос на них превзошел даже торговые площади, хотя ранее эти категории недвижимости демонстрировали примерно одинаковый уровень по числу запросов потенциальных покупателей и арендаторов. Популярность помещений свободного назначения во многом обусловлена их многофункциональностью и высокой адаптивностью: подобные площади возможно быстро переоборудовать под разные цели, в том числе под новые форматы, которые ранее не были так распространены, — пункты выдачи онлайн-заказов, dark store и dark kitchen. Второй по величине категорией, пользующейся наиболее высоким спросом у пользователей, стала торговая недвижимость, далее шли офисы и складские помещения.

Динамика запросов контактов по типам недвижимости в 2020 году

Тренды рынка торговой недвижимости в 2021 году

Спрос зависит от площади

По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью —  от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².

Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.

Спрос на торговую недвижимость в зависимости от типа сделки и площади объекта

Крупные игроки выходят на классифайды

Крупные собственники и агентства недвижимости стали активнее выходить на классифайды напрямую, меняя соотношение частных лиц и организаций среди арендодателей и продавцов. В частности, на «Авито Недвижимости» по итогам I квартала 2021 года на 23% выросло количество крупных агентств и на 32% — крупных собственников (год к году). Данное явление обусловлено консолидацией рынка: у частных игроков происходит так называемое «вымывание контента», они все чаще обращаются за экспертизой к агентствам. В результате количество частных собственников на платформе в I квартале уменьшилось на 15% относительно аналогичных показателей в прошлом году. В то же время у крупных владельцев коммерческой недвижимости увеличивается число свободных помещений, и они продолжают приобретать новые площади. 

Стоимость аренды и покупки выросла

Трансформация рынка аренды торговой недвижимости способствует повышению ставок.

По данным компании «Авито Недвижимость», несмотря на кризисный год, средняя стоимость аренды торговых площадей в России в I квартале 2021 года выросла на 7% год к году.

Увеличение стоимости спровоцировали как макроэкономические факторы в виде ослабления курса рубля и колебаний валют, так и увеличение спроса на ранее невостребованные объекты — к примеру, расположенные в спальных районах или представленные в виде новых форматов (dark store, dark kitchen, пункты выдачи).

В Москве обстановка развивалась несколько иначе: арендные ставки снижались в течение всего 2020 года, но восстановились до докризисных отметок в феврале 2021 года.

В то же время средняя цена продажи торговых площадей в России в первом квартале 2021 года выросла на 12% год к году.

Повышение стоимости спровоцировало снижение ставок по банковским депозитам и выгодные ипотечные предложения, в результате которых бизнесу стало проще приобрести помещение в собственность.

В Москве, напротив, за I квартал 2021 цены снизились на 11% относительно уровня I квартала 2020 года, так как перемещение спроса в спальные районы уменьшает среднюю ставку. Кроме того, в столице часть объектов переходит из категории аренды в продажу, а стоимость в текущих условиях сильно зависит от локации и трафика. 

Тренды в работе с клиентами в 2021 году

Накапливается отложенный спрос

В текущем году в сегменте торговой недвижимости работа с отложенным спросом становится все более важной. Даже в периоды уменьшения явной активности покупателей и арендаторов происходит накопление отложенного спроса. В классифайдах это возможно проследить, когда пользователь добавляет объявление в раздел «Избранное». Это позволяет повысить эффективность при работе с такими клиентами. Например, на «Авито Недвижимости» при изменении цены на объект в этом разделе потенциальному покупателю или арендатору приходит специальное пуш-уведомление, что приводит к увеличению запросов контактов собственников недвижимости в дальнейшем. В основном это касается случаев, когда стоимость объектов снижалась, однако были и успешные кейсы, где зафиксировано повышение цены.

Динамика запросов контактов владельцев недвижимости и добавлений их в раздел «Избранное» в период пандемии

Клиенты выбирают мессенджеры

В современной жизни появляется все больше возможностей и новых ресурсов, коммуникация усложняется, а ее скорость повышается, чего не было замечено прежде. Сегодня пользователи все чаще выбирают для общения и запроса контактов собственника разные мессенджеры. Это удобно, быстро и позволяет не совершать лишних звонков, а сохранить переписку на случай непредвиденных ситуаций. Так, мессенджер на «Авито» в I квартале 2021 стали использовать на 28% больше относительно I квартала годом ранее. Однако половина контактов через мессенджер теряется продавцами, если среднее время ответа составляет больше суток. Это является сильным упущением в современных условиях, поскольку подобный тренд стал важным каналом для привлечения лидов. Кроме того, сегодня в мессенджерах совершаются даже крупные сделки.

Доля видеоконтента растет

На фоне пандемии и длительного локдауна начала расти потребность в видеоконтенте, при этом подобные тенденции сохраняются и сейчас. Доля рекламных объявлений с видеоматериалами неуклонно увеличивается, так как продавцы все активнее используют этот формат для привлечения клиентов. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в I квартале 2021 года видеоконтента в объявлениях стало встречаться на 2% чаще по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году.

Динамика доли видеоконтента в объявлениях

Retail.ru