Как расторгнуть договор аренды помещения, если арендодатель против

Бизнес продолжает преодолевать вызовы, возникшие в феврале 2022 года. В условиях падения покупательского спроса офлайн-бизнес вынужден закрывать нерентабельные офисы и торговые точки и расторгать договоры аренды. Расторжение по соглашению сторон является наилучшим вариантом для арендатора. Но арендодатель может препятствовать прекращению договора и уклоняться от принятия помещения. Как арендатору законно освободиться от ставшей обременительной аренды, если арендодатель отказывается заключать соглашение и принимать помещение, в этой статье рассказывает Ульяна Фадеева, юрист-эксперт сервиса проверки контрагентов Rusprofile.

Фото: Rusprofile

Арендатор вправе прекратить договорные отношения в одностороннем порядке. Это происходит в рамках двух процедур: отказа от исполнения договора, который не предполагает обращения в суд (ст. 450.1, п. 2 ст. 610 ГК РФ) и расторжения в судебном порядке (п. 2 ст. 450, 620 ГК РФ).

Односторонний внесудебный отказ от исполнения договора

Для отказа от исполнения договора аренды не требуется обращение в суд, прекращение договора происходит упрощенно. Порядок действий арендатора зависит от того, является договор аренды срочным или бессрочным.

Договор аренды срочный, если условие о сроке сформулировано как указание на количество месяцев или лет (например, 11 месяцев, 1 год, 5 лет). В том числе, если предусмотрено, что по окончании срока он продлевается на тот же срок.

Отказ от срочного договора аренды

Отказаться от срочного договора аренды можно в случае, если такая возможность предусмотрена договором аренды (п.1 ст. 450.1 ГК РФ). Такой отказ может быть как немотивированным, например, «Арендатор вправе в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив арендодателя за два месяца», так и с указанием причин: «Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя за один месяц, в случае признания помещения аварийным или нарушением условий договора со стороны арендодателя».

Если такие условия в договоре есть, арендатору нужно подготовить и направить уведомление об отказе от исполнения договора.

Примерный текст уведомления

«Настоящим уведомляем вас об отказе от исполнения Договора аренды № 09/2021-12 от 01 сентября 2021 г. в одностороннем внесудебном порядке.

Указанный договор аренды считается расторгнутым с момента получения настоящего уведомления (или указать иной срок, предусмотренный договором).

Уведомляем вас о необходимости направить в день прекращения договора аренды уполномоченного представителя для принятия помещения и подписания соответствующий документов.

Основание: п.10.3 Договора аренды № 09/2021-12 от 01 сентября 2021 г., п. 1 ст. 450.1 ГК РФ».

Уведомление необходимо направить арендодателю на его юридический адрес, который указан в ЕГРЮЛ, а также по фактическому адресу, если они не совпадают. Арендатор может отправить уведомление одним из следующих способов:

Почтой России: заказным отправлением с уведомлением с возможностью отслеживания даты вручения по трек-номеру;
экспресс-почтой с сопроводительными документами о вручении адресату;
передать непосредственно в приемную с проставлением входящего номера и данных ответственного лица, зарегистрировавшего документ;
по электронной почте – в исключительных случаях, если в договоре аренды указан такой способ коммуникации с указанием электронного адреса ответственного сотрудника. При отправке нужно отметить опцию уведомления о прочтении.

Арендатору важно сохранить документы, фиксирующие дату получения уведомления. Дело в том, что именно этот момент является либо моментом прекращения договора, либо началом отсчета срока до такого прекращения.

Важно! В договор аренды арендодатель может включить условие о плате за досрочный выход из договора в качестве компенсации потерь со ссылкой на п. 3 ст. 310 ГК РФ.

Пример из практики. Арендатор может заплатить за отказ от договора

ООО «Динамик» арендовало помещение для торговли спорттоварами по франшизе иностранной компании. Договор аренды заключен 01 февраля 2022 г. на 11 месяцев, арендная плата составляла 100 000 рублей. В договоре предусмотрено право на односторонний отказ, с условием о том, что в случае досрочного отказа арендодатель вправе удержать обеспечительный взнос в размере 200 000 рублей.

В марте 2022 года поставка оригинальных товаров стала невозможной из-за санкций и приостановки франшизы. Арендодатель отказался расторгать договор по соглашению. Руководство компании и юристы проанализировали условия договора аренды и пришли к выводу, что выгоднее потерять обеспечительный взнос в размере 200 000 рублей, чем продолжать платить арендную плату по 100 000 рублей в месяц до истечения 11-месячного срока, по декабрь 2022 г. Арендатор направил уведомление об одностороннем отказе от договора. Арендодатель удержал обеспечительный платеж и принял помещение.

Фото: Orathai Mayoeh/shutterstock

Отказ от бессрочного договора аренды

Если договор бессрочный, то отказаться от него возможно в силу прямого указания на это в законе (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом не имеет значения, закреплено или нет отдельно в договоре аренды такое право у арендатора.

Порядок действий аналогичен алгоритму, описанному для отказа от срочного договора, за исключением некоторых нюансов:

Во-первых, арендатору необходимо подготовить и направить арендодателю предупреждение об отказе от исполнения договора аренды, указав в качестве основания п. 2. ст. 610 ГК РФ.

Во-вторых, срок предупреждения по общим правилам составляет 3 месяца. Последним днем аренды является дата по истечении 3 месяцев с момента получения предупреждения арендодателем, если иной срок не установлен договором аренды.

Отметим, что срочный договор может стать бессрочным, если одновременно:

в договоре отсутствует условие об автоматической пролонгации;
стороны не заключили дополнительное соглашение о его продлении;
арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Пример из практики. Срочный договор может стать бессрочным

Индивидуальный предприниматель арендовал помещение по срочному договору: на 11 месяцев, без условия об автоматической пролонгации. По истечении указанного срока дополнительное соглашение о продлении срока не заключалось. Арендатор продолжал пользоваться помещением.

Предприниматель обратился к арендодателю с просьбой расторгнуть договор и получил отказ. Юристы порекомендовали арендатору направить предупреждение об отказе от договора в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, применяемого к бессрочным договорам аренды.

Арендодатель с документом не согласился: он ссылался на то, что договор аренды является срочным и не содержит права на внесудебный отказ. Однако арендатору удалось доказать правомерность применения внесудебного отказа. Дело в том, что срочный договор трансформировался в бессрочный: условие об автоматической пролонгации в договоре отсутствовало, соглашение о продлении договора не подписывалось, арендатор пользовался помещением на прежних условиях. Такое правило предусмотрено п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Если срочный договор аренды не предусматривает право на односторонний отказ от договора, арендатор вправе воспользоваться расторжением в судебном порядке.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Расторгнуть договор в судебном порядке можно по общим основаниям, которые применяются для любых договоров и по специальным основаниям для аренды.

Общие основания:

недобросовестное поведение контрагента, которое выражается в существенном нарушении условий договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
существенное изменение обстоятельств, при которых продолжение договорных отношений лишает сторону выгоды, на которую она вправе была рассчитывать при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).

Для расторжения договора аренды по иску арендатора есть также четыре специальных основания (ст. 620 ГК РФ). По требованию арендатора суд может досрочно расторгнуть договор аренды, если:

1. арендодатель не предоставляет имущество арендатору либо создает препятствия для его использования;

2. у арендованного имущества есть недостатки, которые препятствуют его использованию и не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и арендатор не должен был обнаружить их во время осмотра имущества;

3. арендодатель не делает капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а если их в договоре нет — в разумные сроки;

4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Договор может предусматривать иные случаи расторжения договора в судебном порядке.

Арендатору следует учитывать, что при обращении в суд потребуется собрать доказательственную базу наличия вышеуказанных оснований для расторжения договора.

Экономические санкции и их влияние на финансовое положение арендатора, как правило, не признаются существенным изменением обстоятельств: суды относят их к предпринимательским рискам.

Досудебный порядок урегулирования спора является обязательным (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Примерный текст требования о расторжении договора из-за несоблюдения арендодателем обязательных требований и правил пожарной безопасности

«Настоящим требуем расторжения Договора аренды № 12-2021/18 от «01» декабря 2021 г. в связи с выявленными нарушениями требований пожарной безопасности, выявленным по результатам проверки Государственного пожарного надзора. Имущество, переданное в аренду имеет недостатки, препятствующие его использованию, а именно, перегородки и межэтажные перекрытия выполнены из дерева, что исключает размещение в помещении магазина согласно требованиям пожарной безопасности.

На основании вышеизложенного в нарушение условий договора арендодатель содержит имущество в ненадлежащем состоянии и нарушает требования пожарной безопасности.

Требуем расторгнуть договор в досудебном порядке на основании п.2 ст.620 ГК РФ. Просим сообщить о принятом решении в 7-дневный срок со дня получения настоящего письма. В случае вашего отказа расторгнуть договор или неполучения ответа в указанный срок будем вынуждены обратиться в суд».

Арендатору необходимо отправить арендодателю требование почтой заказным письмом с уведомлением или ценным письмом с описью и отследить дату вручения адресату.

Пример из практики. По условиям договора арендатор может съехать только после окончания срока аренды

Компания «ПроМакс» заключила договор аренды для торговли смартфонами на территории торгового центра. Внесудебный отказ от исполнения договора не предусмотрен. Более того, в договоре указано, что арендатор вправе съехать только по истечении его срока действия.

Поставки товара приостановлены по причине санкций. Администрация ТЦ отказалась от предложения расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Однако юристы пояснили арендатору, что отказ от прав, предусмотренных законом, ничтожен. Также им удалось найти основание для расторжения договора в судебном порядке. В помещении не производился капитальный ремонт более 10 лет. При этом у арендодателя нет финансов, чтобы произвести его в ближайшие месяцы. Компания воспользовалась правом, предусмотренным п. 3 ст. 620 ГК РФ, и направила досудебную претензию с требованием расторгнуть договор по причине непроведения капитального ремонта. Арендодатель удовлетворил требование арендатора в досудебном порядке.

Если разногласия не удалось урегулировать в досудебном порядке, арендатор вправе обратиться в суд.

Возврат помещения: безопасный порядок действий

При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.

На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).

Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).

Действовать лучше так

1. Повторно известить арендодателя о готовности возвратить имущество. Также нужно указать на необходимость явиться для его приемки.

Примерное содержание письма

«Договор аренды № 12-2021/12 от 01 декабря 2021 г. прекратил свое действие. Помещение освобождено и готово к передаче арендодателю.

В целях обеспечения возврата имущества при прекращении договора аренды повторно извещаем вас о необходимости направить уполномоченных представителей для подписания документов о возврате помещения по месту его нахождения в 10 часов 00 минут «28» августа 2022 г. В случае невозможности явки по уважительным причинам в указанное время просим уведомить для переноса на другую дату или время.

В случае неявки будем вынуждены оформить акт возврата помещения в одностороннем порядке».

Письмо можно отправить любыми способами, перечисленными выше, с возможностью достоверно установить, что адресат его получил.

2. Подписать акт возврата помещения со своей стороны, если представитель арендодателя не явился. Также нужно зафиксировать фактическую передачу помещения иными доказательствами, например, это могут быть подписи свидетелей, фото-видео съемка.

Чтобы обеспечить доказательства факта возврата помещения и его технического состояния на момент возврата, можно пригласить нотариуса.

3. Направить арендодателю односторонний акт возврата помещения. С этого момента начисление арендной платы прекращается.

Пример из практики. Арендодатель отказывается принимать помещение

Индивидуальный предприниматель арендовал помещение под размещение мини-кофейни в торгово-развлекательном комплексе. Он обратился к арендодателю с предложением расторгнуть договор и получил отказ.

Юристы проанализировали условия договора и определили основание для прекращения договора в одностороннем порядке. Предприниматель направила соответствующее уведомление арендодателю об отказе от исполнения договора. Однако в день прекращения договора представитель арендодателя не явился.

Предприниматель повторно известил арендодателя письменно и по телефону о необходимости явиться для приемки помещения. С участием двух свидетелей — постоянных покупателей торгового комплекса — оформил и подписал односторонний акт, зафиксировал состояние помещения с помощью фото- и видеосъемки, опечатал помещение бумажной пломбой, ключи передал на пост охраны, а копию акта — арендодателю через приемную торгово-развлекательного комплекса. Договор прекратил действие.