Street retail в России пока находится в стадии формирования. К такому выводу дружно приходят крупнейшие агентства, специализирующиеся на коммерческой недвижимости. А вот прогнозы его развития приводятся противоречивые. При этом, у городских властей свой взгляд на будущее уличной торговли.
С люкса на общепит
Специалисты компании Knight Frank выделяют три категории расположения помещений формата street retail:
- пешеходные улицы с интенсивным пешеходным движением. К таким можно отнести Арбат, Кузнецкий Мост, Никольскую, Рождественку, переулки Камергерский, Столешников и т.д;
- центральные торговые коридоры с транспортно-пешеходным движением, расположенным внутри Садового кольца (в т.ч. включая улицы Садового кольца);
- магистральные улицы, такие как Ленинский проспект, Комсомольский проспект, Кутузовский проспект, Ленинградский проспект, проспект Мира.
В рамках исследования рынка street retail по итогам первого полугодия 2018 года, специалисты Knight Frank пришли к выводу, что на облик рынка торговых площадей существенно повлияла городская программа по благоустройству «Моя улица». Большинство центральных улиц города стали удобнее и приятнее именно для пешеходных прогулок. Это привело к увеличению пешеходного трафика и сокращению доли вакансий торговых площадей.
Так, по итогам I полугодия 2018 года доля пустующих площадей на центральных пешеходных улицах столицы составила 2,1%, а на центральных транспортно-пешеходных коридорах — 7,4 %, сократившись при этом в сравнении с I полугодием 2017 года на 4 % и 1 %, соответственно.
Больше всего пустующих площадей приходится на Кутузовский проспект (25,4 %). Наименьшая доля вакантных площадей зафиксирована на Комсомольском и Ленинском проспектах (9,1 % и 9,6 %, соответственно).
Изменения правил парковки и сокращение автомобильного трафика в центре города в рамках программы «Моя улица» неизменно приводит к тому, что обеспеченные покупатели переориентируются на более комфортные места для совершения покупок — торговые центры. Как следствие, ритейлеры высокого ценового сегмента стали покидать зоны распространения street retail. Например, с начала 2018 года «золотую улицу столицы» — Столешников переулок — покинули бренды Michael Kors, Chaumet, Moncler и Jimmy Choo, переехать также планирует Van Cleef & Arpels.
В то же время операторы общественного питания наращивают свое присутствие на пешеходных и траспортно-пешеходных коридорах города и занимают наибольшую долю в структуре спроса — 54,6 % и 37,6 % соответственно.
По итогам I полугодия 2018 года наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды соответствуют помещениям, расположенным в Столешниковом переулке и на улицах Кузнецкий мост, Никольской и Тверской (на участке от ст. м. «Охотный Ряд» до ст. м. «Пушкинская»).
«Реализуемый план городских властей по созданию комфортной городской среды для пешеходов и минимизации автомобильного трафика в центральной части города окажет влияние на дальнейший рост пешеходных потоков. В связи с чем в ближайшей перспективе ожидается, что доля операторов общественного питания в формате street retail будет увеличиваться, а fashion-операторы будут постепенно сокращать свое присутствие. Свободные площади транспортных магистралей постепенно будут сокращаться. Вакантные площади займут ориентированные на потребителей, проживающих в ближайшей доступности, операторы — продукты питания, банки и сервисные услуги», — прогнозируют авторы исследования.
Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании Knight Frank, отмечает, что от благоустройства больше всего выиграли недорогие кафе, точки take away и фастфуд. А рестораны, ориентированные на семейный отдых, из-за сокращения парковочных мест потеряли свою аудиторию и доход. «Рестораны и продуктовые магазины вытесняют люксовые бренды. Бутики перебираются на улицы с более высоким автомобильным трафиком или в торговые центры. Туда же стремятся и продавцы одежды формата «средний плюс». Уже около 10 лет компании отдают предпочтение торговым центрам, которые обладают целым рядом преимуществ», — подчёркивает Виктория .
Несмотря на рост пешеходного трафика и превращение части центральных улиц в ресторанные, по результатам «Моей улицы» арендаторы не отмечают существенного прироста выручки. «Например, у ресторанов, ориентированных на семейный или вечерний отдых, отсутствие парковки сократило поток посетителей. У кафе с возможностью взять еду с собой, фастфуда и демократичных заведений выручка возросла. Поэтому в будущем на пешеходных улицах мы будем наблюдать ротацию или смену позиционирования ресторанов — на более демократичные и доступные небогатым клиентам», — прогнозирует эксперт.
Street retail в зоне риска
Некоторые эксперты рынка уверены, что стать по-настоящему цивилизованным отечественному street retail мешают особенности национальной экономики: непрозрачные правила игры, неожиданные повышения арендных ставок купируют возможности для развития. «Если ритейлер выбирает удобную локацию, начинает хорошо работать, то через 11 месяцев ему повышают арендную ставку. На этом его бизнес закончился. Для сети такое повышение нестрашно — сетевые ритейлеры легко перемещаются, это заложено в их модель, для несетевого оператора — это банкротство», — говорит Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield.
Совершенно другую историю мы наблюдаем в Европе, где арендатор почти равен по правам собственнику. Например, в Скандинавии арендный договор заключается на 20–25 лет без права пересмотра. Таким образом оператор платит изначальные 60–120 долларов за квадратный метр в год. Но когда срок договора подходит к концу, собственник вправе повысить ставку до 1500 долларов (согласно рыночным реалиям).
По мнению Дениса Соколова, street retail — крайне адаптивная форма торговли, которая готова развиваться даже там, где ее не подразумевалось. При этом, в Европе под уличную торговлю реконструируют бывшие жилые дома, фабрики, мануфакутры. Российский аналог европейского подхода к организации street retail — Красный Октябрь. К сожалению, таких примеров у нас в стране — единицы.
Кроме этого, критическим для торгового бизнеса становятся арендные ставки. Все чаще распространяется зависимость арендной ставки от оборота компании. Но что делать, если оборот в этом месяце не получился, а ставка фиксирована? «Пока наш street retail находится в огромной зоне риска. Каждый закрытый магазин для street retail — это драма, банкротство», — говорит эксперт.
В добровольно-принудительном пространстве
В то время как специалисты рынка коммерческой недвижимости уверены, что street retail может гармонично самоорганизоваться по законам рынка (спрос рождает предложение), городские власти намерены искусственно создавать торговые пространства, которые будут привлекать пешеходов.
Директор департамента развития внутренней торговли Минпромторга РФ Никита Кузнецов считает, что в основе проблемы распространения street retail лежит советская застройка жилых кварталов, которая не позволяет организовать доступную торговую среду. «Дома расположены вдали от проезжей части, между тротуарами и дорогой обязательно есть газон, отсутствуют нормальные входы», — перечисляет представитель ведомства. Все это препятствует доступности потенциальных торговых объектов.
Сегодня уличная торговля в жилых кварталах представлена, в основном, переоборудованными помещениями, непредназначенными для торговли. Решать вопрос доступности необходимо на этапе проектирования новых районов, считает Кузнецов.
Заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы Татьяна Гук говорит, что в организации уличных торговых пространств город ориентируется на опыт европейских столиц — Парижа, Вены, Берлина.
В комитете были разработаны свои критерии успешного развития street retail, а также правила и типовые архитектурные решения, характеристики и требования, опубликованные на сайте.
Например, согласно плану городских властей, объекты мелкоформатной торговли должны располагаться в непосредственной близости к активной части города. Потоки людей, транспортная инфраструктура должны создать предпосылки для развития торговли. Пешеходная и транспортная доступность, а также безопасность и комфорт передвижения тоже должны стать основополагающими факторами для успешного развития бизнеса. Грамотное оформление витрин, возможность размещения летних кафе, НТО, проведения ярмарок и фестивалей в непосредственной близости от торговых объектов street retail должны стать дополнительным стимулом для привлечения покупателей.
Однозначного ответа на вопрос «Как создать цивилизованный street retail» участники рынка пока не нашли. Тем не менее, заинтересованность в развитии уличной торговли высказывают многие ритейлеры.