Станислав Соколов
журнал «Новости торговли»
В Сибири один за другим открываются крупные торгово-развлекательные комплексы, прокладывая дорогу на местный рынок новым розничным игрокам. Число проектов на рынке торговой недвижимости постоянно растет, так что эксперты уже сегодня говорят о скором насыщении этого, еще совсем недавно практически пустого рынка.
Торговые и торгово-развлекательные центры в Сибири растут как грибы после дождя. В середине октября в Новосибирске начал работать второй по счету ТЦ «Мегас» (30 тыс. кв. м) местной компании «Сибирский гигант», а до конца года обещан ввод еще двух крупных объектов – «Континет-3» (25 тыс. кв. м) и «Евразия» (около 50 тыс. кв. м).
В один день, 24 ноября, в сибирской столице открылось сразу два объекта – ТРЦ «Мега» (130 тыс. кв. м) и ТРК «Ройял Парк» (более 70 тыс. кв. м). Появление каждого из этих торговых центров может претендовать на статус события года на местном рынке. «Мега» и «Ройял Парк» объединяет не только дата открытия. Эти комплексы стали своего рода штурмовыми мостиками, по которым на местный рынок устремилась целая когорта новых игроков. В том числе «Белый ветер ЦИФРОВОЙ», сеть кофеен «Шоколадница» и еще ряд операторов, которые откроют свои первые магазины в Сибири именно в этих торговых центрах. В ТРК «Ройял Парк» впервые в Сибири начнет работу мультиплекс федеральной сети — 10-зальный кинотеатр «Синема-парка» (правда, оператор не успел к началу работы объекта, однако опередил других столичных коллег).
Новинки рынка . Но пальма первенства по выведению новых игроков на местный рынок принадлежит «Меге». Один список этих компаний и брендов уже может заставить местных конкурентов нервничать. Несколько монобрендовых магазинов откроет испанский оператор рынка одежды — Inditex (наиболее известная – ТМ Zara ). Около 1,5 тыс. кв. м в «Меге» арендовала под магазин английская сеть универмагов Marks & Spencer. ТРЦ «Мега» стал первой площадкой для начала экспансии розничной сети «Арбат Престиж».
На рынке Кузбасса активно работает крупнейший в этом регионе ТРК «Лапландия» красноярской компании «АЛПИ». У красноярцев много новых бизнес-идей и предложений. Год назад «АЛПИ» купила в Кемерово недостроенное здание несостоявшегося Дворца спорта «Октябрьский» (строительство объекта было начато еще в первой половине 1980-х). В результате реконструкции появился торгово-развлекательный комплекс площадью более 70 тыс. кв. м с катком, трехзальным кинотеатром и десятками магазинов, многие из которых стали точками выхода на новый рынок федеральных и даже глобальных розничных торговых марок. Так, с ТРК «Лапландия» начали завоевание Кузбасса такие сети, как «М.Видео», «Детский Мир», New Yorker . Среди небольших (по занимаемым площадям) арендаторов есть, например, и магазин сети Bata , крупнейшего в мире производителя и продавца обуви.
Впрочем, федеральные операторы не зациклены на суперпроектах. Те компании, которые не просто стремятся к территориальному расширению, а пытаются освоить максимально большую нишу, готовы занимать площадки и в сравнительно небольших, а то и вовсе сомнительного качества торговых объектах – лишь бы они были хорошо расположены. Так, «М.Видео» запустила с конца 2006 года два магазина в Новосибирске, причем один из них — в ТЦ «Юпитер», фасад которого до сих пор украшают призывы арендовать площади. Третий магазин «М.Видео» открылся в ТРЦ «Мега».
В Барнауле в ТЦ «БУМ» — проект запущен в 2007 году — заработал первый в Сибири магазин столичной сети «Старик Хоттабыч». А буквально дверь в дверь расположен магазин новосибирской сети товаров для дома «ЧудоДом» (впрочем, это не первый объект компании в Барнауле).
Лист ожидания. Уже начавшие работать в Сибири торговые центры – первые ласточки. В ближайшие полгода готовится выход новых торговых гигантов. Так, весной этого года рекорд «Меги» в Сибирском регионе обещает побить ТРК «Планета» (площадь 140 тыс. кв. м) в Красноярске. Владелец комплекса — столичная компания «РосЕвроДевелопмент» — приведет на местный рынок в числе прочих петербургскую сеть «О`Кей», которая откроет здесь свой гипермаркет площадью свыше 11 тыс. кв. м. Другим крупным арендатором в ТРК «Планета» станет развлекательный центр «Космик» (боулинг, бильярд, зона развлечений для детей, семейное кафе и пивной ресторан). Свой первый магазин в Красноярске здесь также откроет «М.Видео».
Весной планирует открыться «Сибирский Молл» (свыше 70 тыс. кв. м) банка «Глобэкс». В ТРК «Сибирский Молл» появится первый в этом регионе собственный магазин сети New Yorker . Целый развлекательный комплекс на площади 5 тыс. кв. м здесь развернет компания «Инвесткинопроект», помимо мультиплекса будет боулинг и фуд-корт. Продуктовым оператором «Сибирского Молла» станет «Мосмарт».
В 2008 году должна открыться «Мега» в Омске, втором по размерам городе Сибири. Уже начато строительство, и, скорее всего, пул арендаторов в омской «Меге» будет примерно таким же, как в новосибирской. Предварительное согласие открыть в омской «Меге» свои магазины уже дали местные операторы, сумевшие стать арендаторами в новосибирском ТРЦ компании И KEA . А шведская компания тем временем активно ищет участки в других сибирских городах – Красноярске, Томске и Барнауле.
В этом году обещает открыть первую очередь масштабного проекта под названием «Омега Плаза» столичная RID Group . Купив в 2006 году уже построенный, но не имеющий ни внутренней, ни внешней отделки (не говоря уже о коммуникациях) торговый центр на площади Маркса в Новосибирске (объект начал строиться еще в 1980-х годах как Дворец культуры завода «Сибсельмаш»), RID Group обещает создать на его базе торгово-развлекательный центр площадью 140 тыс. кв. м. Первая очередь (25 тыс. кв. м) должна начать работу уже к концу 2008 года. Из обещанных девелопером новинок рынка в «Омега Плаза» ожидается появление универмага сети Debenhams. RID Group также планировала открыть в этом объекте первый в Сибири кинотеатр в формате Imax (кино в трехмерном изображении). Однако компания «АртСайнс СинемаДистрибьюшн», которая купила лицензию на развитие этой технологии в Новосибирске, отказалась от первоначальных планов сотрудничества с «Омега Плаза». Возможно, одна из причин — на объекте будущего ТРК пока не ведется никакой строительной деятельности.
Новые проекты. Число проектов новых крупных торгово-развлекательных комплексов множится с каждым месяцем. В октябре 2007 года руководство московской девелоперской компании StroinRos Group объявило о планах строительства в Омске ТРЦ «Огни» (площадь 70 тыс. кв. м). Инвестиции в этот проект составят $70 млн, якорным арендатором здесь станет торговая сеть «Мосмарт». ТРК «Июнь» (площадь 140 тыс. кв. м) собирается построить в Омске столичный девелопер — Группа компаний «Регион». Активно ищет возможности выхода в этот город группа DVI , в число первостепенных интересов которой в Сибири входят также Красноярск и Иркутск.
Как показывает практика, проще всего столичным инвесторам выходить на отдаленные рынки, имея опытного (но лишенного доступа к значительным финансовым ресурсам) партнера. Так, столичная «Акцент Групп» (компания создана в 2006 году бывшим владельцем сети «Копейка» Александром Самоновым), вступив в союз с новосибирской компанией «Метаприбор», собирается построить в Новосибирске торгово-развлекательный комплекс площадью порядка 80 тыс. кв. м в формате fashion. Менее чем в километре от этого объекта уже в январе — феврале этого года должно начаться строительство торгово-развлекательного комплекса площадью 180 тыс. кв. м с отдельным заданием бизнес-центра. Девелопер этого проекта — новосибирская компания «Успех» уже получила согласие Народного банка Казахстана ( Halyk Bank ) о готовности выделить для его реализации кредитную линию.
На площади Маркса в Новосибирске в 2007 году начато строительство сразу четырех торговых и торгово-офисных комплексов общей площадью свыше 150 тыс. кв. м. Ближе всех к окончанию работ Собинбанк, чей объект (30 тыс. кв. м) возводится буквально стена к стене с другим торговым комплексом — «Фестиваль» (построен в 2004 году). В этом году должен закончить работы местный девелопер — «Сибирский гигант», который строит торговый центр площадью 40 тыс. кв. м совместно с компанией «Эльдорадо». Общая площадь всех заявленных, строящихся и уже действующих объектов на площади Маркса составляет свыше 360 тыс. кв. м. Причем местными властями здесь выделены (и уже переданы в аренду) еще два небольших участка. Как такое количество торговых объектов будет уживаться друг с другом, сегодня не берется сказать никто.
По мнению управляющего партнера новосибирской консалтинговой компании DSO Consulting Сергея Дьячкова, уже в будущем году Новосибирск, а следом и другие крупные сибирские города впервые столкнутся с кризисом перепроизводства торговых площадей. «В результате показатели рентабельности девелоперского бизнеса начнут падать», — считает консультант.
Продать, пока не поздно. Обилие инвестиций в торговую недвижимость уже заставляет часть местных владельцев недвижимости подумывать о том, как бы избавиться от активов, которые могут вскоре подешеветь в результате «перепроизводства». Самой крупной сделкой такого рода в Сибири стала продажа крупнейшим местным ритейлером – группой «Холидей» — торгового комплекса «Алтай» в Барнауле столичной Группе компаний LEON. Этот торговый центр в свое время стал первым магазином «Холидея» за пределами Новосибирска – у владельцев компании, купивших в столице Алтайского края два крупных промышленных предприятия, оказалось пустующее помещение, и они решили использовать его под свой розничный проект. Постепенно комплекс расширялся и дополнялся новыми арендаторами, в итоге торговая площадь на сегодняшний день составляет примерно 20 тыс. кв. м. По словам генерального директора УК LEON Management Александра Чуракова, новый владелец собирается существенно расширить торговый центр за счет неиспользуемых пока помещений заводского цеха, на базе которого создан ТЦ «Алтай». Реорганизацию ТЦ «Алтай» планируется завершить к четвертому кварталу 2008 года. Площадь, пригодная для аренды, будет увеличена до 43 тыс. кв. м. О своей готовности арендовать торговые площади в ТЦ «Алтай» уже заявил ряд федеральных торговых сетей. В частности, «М.Видео», «Техносила», Savage, L’Еtoile, «Арбат Престиж», Sela, Adidas.
Настоящую распродажу торговой недвижимости устроил новосибирский девелопер компания «Труд». Компания продала свой первый объект – галерею магазинов «Плаза-Премьер» – и уже год ищет покупателей для своего самого крупного торгового объекта – ТЦ «Зеленые купола». Также компания предлагает площади в построенных в 2006 году ТЦ «Москва» (пятиэтажное здание общей площадью около 22 тыс. кв. м), ТЦ «Бонанза» (два этажа, один из них подземный – порядка 3,5 тыс. кв. м). В самой компании объясняют этот шаг необходимостью в средствах для окончания строительства двух крупных офисных центров – «Кобра» и «Манхэттен». Впрочем, участники рынка указывают на иную причину: большинству торговых центров компании «Труд» будет сложно соперничать с новыми крупными объектами, которые возводятся в Новосибирске. Это особенно хорошо видно на примере начавшего работать в прошлом году ТЦ «Манхэттен» (в перспективе ТЦ должен составить с одноименным бизнес-центром единый комплекс). Начавший работать весной 2007 года комплекс до сих пор стоит полупустым.
Нишевая оборона. Впрочем, далеко не все местные игроки готовы выйти из бизнеса. Например, новосибирский девелопер компания «Успех», построив ТРК «Ройял Парк» (77 тыс. кв. м) в самом центре Новосибирска, принялся сразу за два объекта. Один из которых – торгово-развлекательный комплекс площадью 160 тыс. кв. м – обещает стать самым крупным в городе. Причем, по словам генерального директора управляющей компании «Успех» Ашота Рафаеляна, продажи площадей в этом комплексе не предусматривается. Новосибирская группа «Континент» открывает в декабре уже третий одноименный ТРК. Объекты у «Континента» сравнительно небольшие – самый крупный (последний из числа построенных) не превышает 25 тыс. кв. м. По словам директора сети ТРЦ «Континент» Натальи Патриной, компания сознательно не пытается тягаться с крупными федеральными игроками, возводя торговые колоссы или стараясь застолбить участок в местах будущего скопления торговых объектов. Все три комплекса построены в спальных районах, причем два последних — на значительном удалении от центра. «ТРЦ «Континент» в этой ситуации оказываются основными точками притяжения», — говорит Наталья Патрина. Неслучайно в двух комплексах значительные площади отведены под кинотеатры: в первом расположен пятизальный мультиплекс, а во втором помимо обычных кинозалов появится комплекс trans — force , позволяющий организовывать разного рода интерактивные развлечения. «Думаю, что такие районные, нишевые ТЦ, как наш, если ими грамотно управлять, будут конкурентоспособны даже после появления крупноформатных объектов, — считает Наталья Патрина. – В связи с ухудшающейся ситуацией на дорогах людям, возможно, просто не захочется тратить время в пробках, когда необходимый, пусть и не столь разнообразный, набор товаров, услуг и развлечений станет доступен буквально под боком».