Почему уходили арендаторы в столице?
Ситуация, сложившаяся на региональном рынке торговых центров, достаточно своеобразна. С одной стороны, она следует глобальным трендам российского девелопмента – повышаются требования к качеству торговых объектов, наличию продуманной концепции и стратегии развития, растет востребованность развлекательной составляющей и т.п. С другой стороны, качественные региональные объекты не испытывали таких масштабных проблем, связанных с оттоком арендаторов, «пляской» привязанных к валютному курсу арендных ставок и невозможностью обеспечить необходимый покупательский трафик, как это было в последние полтора года в столичных торговых центрах. И это имеет свое объяснение. В разгар «тучных нулевых» казалось, что московский рынок способен переварить все, что угодно. Как результат, здесь появлялись откровенно слабые (но при этом далеко не дешевые объекты) с невнятной концепцией, неудачной локацией и со всем набором классических девелоперских ошибок. Сейчас они испытывают колоссальные трудности.
Покупать по-новому
В регионах, особенно в богатых, урбанизированных, с диверсифицированной экономикой ситуация несколько иная. Там стал появляться новый потребитель, готовый к регулярному посещению торговых центров, который стремится к опыту комфортного шопинга, но при этом имеет очень ограниченный набор мест, где он может эти свои потребности реализовать.
Многочисленные региональные торговые центры, представляющие собой на скорую руку переделанные помещения закрытых промышленных предприятий или новые «коробки», куда пускают любого, готового платить за аренду, его уже не удовлетворяют. И поэтому, когда там стали появляться новые, отвечающие современным стандартам ТРЦ, он стали исключительно востребованными.
Что касается сетевого ритейла, то после кризиса 2008 года, выходить в регионы торговые сети стали осторожнее, тщательно выбирая площадки. Эта стратегия оправдала себя в период последнего спада. Правильная локация, выбранных ТЦ позволила сетям продолжать работать на приемлемом трафике. Преимуществом для ритейлеров при выходе в регионы стала более гибкая, чем в столице, политика ТЦ по арендным ставкам и перевод контрактов с валюты на рубли и т.д, что позволило сетям уменьшить расходы.
Еще одна особенность заключается в том, что региональные ТРЦ нередко создаются местными предпринимателями, для которых создание современного торгового центра становится вопросом престижа. Они не хотят ударить «в грязь лицом» и поэтому создают объекты, уровень которых заметно выше, чем можно было бы ожидать. Зачастую для создания проектов приглашаются именитые архитекторы и инженеры. Нам нередко приходилось слышать экспертные комментарии, в которых отмечается, что тот или иной региональный ТРЦ был бы более уместен в столице, чем в провинции.
Ростов: концепции и форматы торговли
Однако обратимся к конкретным примерам. Возьмем, например, Ростов-на-Дону. Это центр одной из самых больших агломераций в стране, численностью 2,2 млн человек. Самый большой город юга России, с населением более 1,1 млн. человек, важнейший транспортный узел, один из крупнейших культурных, экономических и научных центров. Наличие большого количества крупных промышленных предприятий снимает проблему занятости. По социальным показателям город считается одним из наиболее успешных в России. Соответственно, здесь довольно рано сформировался класс современных покупателей, которые желают и, главное, могут тратить деньги в качественных торговых объектах.
Безусловно, тот факт, что Ростов входит в первую десятку российских городов по численности жителей способствует бурному развитию торговой отрасли. Город явно не обделен современными форматами торговли, в нем уже давно присутствуют основные федеральные сети, как продуктовые, так и нишевых форматов – бытовой техники и электроники, DIY и пр. В основном они размещаются в качестве якорных арендаторов в крупных торговых центрах. При этом город имеет резерв для насыщения качественными торговыми площадями. В Ростове-на-Дону на 1000 жителей приходится порядка 350 кв. м (исследование агентства коммерческой недвижимости «Cusman & Wakefield»), с одной стороны это чуть выше среднего показателя по российским городам-миллионникам, который составляет 344 кв.м. С другой, Донская столица находится лишь на шестом месте среди российских городов, ее опережают Нижний Новгород, Екатеринбург, Санкт-Петербург и Москва.
Если мы посмотрим на конкурентную среду в Ростове и проанализируем расположение наиболее крупных и современных торговых центров, то увидим, что большая часть из них находится на правом берегу Дона. Здесь располагаются такие торговые комплексы, как «Мега» (площадью 130 тыс. кв. м), «Горизонт» (132,7 тыс. кв. м), «Рио» (100 тыс. кв. м), «Золотой Вавилон» (75 тыс. кв. м) из более мелких, но при этом также являющихся современными торговыми объектами отметим «Вавилон» (площадь 35 тыс. кв. м) и «Астор плаза» (22 тыс. кв. м).
А в левобережной части располагается только один серьезный объект – «Мегамаг». Ситуация поистине удивительная. Располагаясь на южном направлении въезда/выезда из города, в непосредственной близости к историческому и деловому центру, ТРЦ аккумулирует весьма значительные покупательские потоки. В зоне 15 минутной транспортной доступности проживает 745 тыс. человек. Здесь ведется активное строительство дорожной и коммуникационной инфраструктуры (например, поблизости строится стадион Чемпионата мира по футболу-2018). Транспортная развязка к новому стадиону строится в непосредственной близости к «Мегамагу». Она соединит центр города, мосты, а значит, увеличит поток людей и транспорта на порядок.
Естественно, что 40 тыс. кв. м для такой интересной локации явно недостаточно, поэтому в 2015 году девелопер принял решение о расширении проекта и начал строить вторую очередь. 1-я очередь «Мегамага» (площадь 40,3 тыс. кв. м) открыта еще в декабре 2009 г. Якорными арендаторами здесь стали гипермаркеты – продуктовый «Ашан» спортивных товаров «Декатлон» (кстати, пока единственный в Ростове), бытовой техники и электроники – «М.Видео».
Новый тренд: стремление к суперрегиональному
Подтверждением тезиса о том, что интересные региональные объекты не испытывают прошедшего эпидемией по столице «бегства» арендаторов свидетельствует тот факт что «Мегамаг» заполнен на 100%.
И опять-таки как региональную тенденцию можно отметить появление концепций расширения, создание вторых очередей торговых центров, превращение их в масштабные торгово-развлекательные кластеры. Так, например, в Брянске в самый разгар кризиса была открыта вторая очередь, ставшего лицом города, и также имеющего исключительно выгодную локацию ТРЦ «Аэро Парк». Девелоперы даже стали называть такие объекты суперрегиональными, отмечая, что они имеют значение не только для столицы региона, но и для всей области.
Общая площадь ростовского комплекса «Мегамаг» достигнет 110 тыс. кв. м. И опять-таки мы видим, что в новых ТРЦ работает тренд на увеличение развлекательной составляющей. С открытием второй очереди «Мегамаг» получит детский развлекательный центр, кинотеатр, фэшн-галерею, обширный фудкорт, многочисленные кафе и рестораны. Совсем недавно был заключен контракт с сетью «Киномакс» об открытии мультиплекса на 10 залов. Активно привлекаются и другие арендаторы.
Подводя итог можно сказать, что даже в сегодняшней непростой экономической ситуации в регионах можно выявить потенциальные «точки роста», которые могут стать основой для создания современных и востребованных местными жителями торговых объектов.