Основные выводы
· Общий объем инвестиций в российские районные ТЦ в конце 2015 в начале 2016 года составил 4,6 млрд. рублей.
· Лидером по привлечению инвестиций в сегмент районных ТЦ является Санкт-Петербург: он привлек более половины от общей суммы – 2,6 млрд. рублей.
· В сделках участвовали как высоколиквидные объекты, так и залоговые активы обанкротившихся компаний.
· Ставка капитализации для ликвидных активов зафиксирована на уровне 10-12%, для залоговых активов она достигала 30%.
· Рынок пока не фиксирует существенного роста сделок с “токсичными” активами.
Краткое описание сделок
Крупнейшая сделка была совершена в Санкт-Петербурге в конце 2015 года по схеме Sale&Leaseback между компанией OBI и инвестфондом Romanov Property Holdings Fund. В результате сделки OBI продала свой торговый центр на Пулковском шоссе с одновременным заключением договора аренды для своего гипермаркета.
Общая площадь ТК составляет 18 тыс. кв.м. Сумма сделки составила порядка 1,2 млрд. рублей. Это уже вторая подобная сделка между OBI и фондом RPHF: в 2012 году фонд приобрел «ОБИ Боровское», расположенный в Москве.
Вторую крупная сделку в формате районных ТК заключили зимой 2016 года финский концерн Kesko и ЗАО «Мегалит». Kesko приобрел гипермаркет строительных материалов «Метрика», расположенный на Выборгском шоссе в Санкт-Петербурге для включения его (после реконструкции) в собственную сеть DIY «К-раута»
Общая площадь ТК – 15 000 кв. м. Стоимость сделки составила около 1 млрд руб., точная сумма не разглашается.
Третья крупная сделка также связана с операторами гипермаркетов. В начале 2016 года Лента достигла соглашения о выкупе выставочного центра «Пермская ярмарка», расположенного на бульваре Гагарина в Перми. Общая площадь здания составляет 11 тыс. кв.м
После реконструкции в здании разместится ТК Лента. Сумма сделки не разглашается.
Единственная сделка с районным ТК расположенным в Московском Регионе прошла в подмосковном городе Раменское, расположенном в 
30 км. от МКАД. Финская инвесткомпания Sponda продала ТК «Солнечный рай», расположенный на ул. Вокзальной в Раменском в рамках своей стратегии по выходу из российских активов. Покупателем объекта стал российский закрытый инвестфонд Horizon Properties.
Общая площадь ТК «Солнечный рай» – 6,5 тыс. кв.м. Сумма сделки – порядка 1 млрд. рублей. По оценкам специалистов, эта сумма меньше той, за которую Sponda приобрела актив в 2008 году.
Скандальной сделкой с районным ТК отметился небольшой город Урай, расположенный в Ханты-мансийском АО. Местный «авторитетный бизнесмен» и бывший депутат Думы ХМАО продал ТК «Апельсин» администрации города Урай за 183 млн. рублей.
Общая площадь ТК составляет 3 тыс. кв.м. Здание приобретено для размещения в нем музея. Коррупционную составляющую сделки проверяет прокуратура ХМАО.
Остальные сделки, попавшие в настоящий обзор реализованы банком ВТБ, который планомерно распродает активы обанкротившейся компании RRT-авто. В конце 2015 и начале 2016 года по поручению банка были проведены три аукциона и проданы 6 автосалонов, расположенные в Санкт-Петербурге и Вологде.
Активы были проданы со значительным дисконтом даже относительно их залоговой цены. Основными покупателями стали компании, связываемые с бывшими владельцами RRT-авто.
Общий список рассматриваемых объектов приведен в таблице.
|
Объект |
Адрес |
GBA, кв.м. |
Продавец |
Покупатель |
Цена, млн. руб.* |
|
ТК OBI Пулковское |
Санкт-Петербург, Пулковское ш. |
18 000 |
OBI |
Romanov Property Holdings Fund |
1 200 |
|
ТК Метрика |
Санкт-Петербург, Выборгское ш. |
15 000 |
ЗАО «Мегалит» |
Kesko |
1 000 |
|
ТЦ Пермская ярмарка |
Пермь, ул. Гагарина |
11 000 |
ООО «ВЦ Пермская ярмарка» |
Лента |
660 |
|
ТК Солнечный Рай |
Раменское, Вокзальная ул. |
6 500 |
Spondа |
Horizon Properties |
1 000 |
|
Автоцентр |
Санкт-Петербург, пр. Науки |
5 200 |
ВТБ |
ООО “Бекар” |
160 |
|
Автоцентр |
Вологда |
5 000 |
ВТБ |
Частное лицо |
95 |
|
Автоцентр Lada |
Санкт-Петербург, Выборгское ш. |
3 100 |
ВТБ |
ООО “Бекар” |
120 |
|
ТЦ Апельсин |
Урай (ХМАО) |
3 000 |
Частное лицо |
Администрация города Урай |
180 |
|
Автоцентр Subaru |
Санкт-Петербург, Савушкина ул. |
2 700 |
ВТБ |
ООО “Автовыбор” |
96 |
|
Автоцентр |
Вологда |
2 600 |
ВТБ |
ООО “Автовыбор” |
43 |
|
Автоцентр Subaru |
Санкт-Петербург, Выборгское ш. |
1 900 |
ВТБ |
ООО “Де Вилль” |
74 |
*Цена определена по открытым данным и оценкам экспертов
GVA Sawyer