Полина БУБЕНЦОВА
«Новости торговли» #04, 2007
Что затрудняет развитие в России столь популярного на Западе формата торгового центра — ритейл-парк? Не созрел рынок или не готов потребитель? Но несмотря на отсутствие на нашем рынке торговой недвижимости классического западного ритейл-парка, интерес к этому формату у отечественных девелоперов налицо — первый подобный объект был реализован в Москве более года назад, а в ближайший год-два ожидается запуск еще как минимум трех ритейл-парков.
Ритейл-парк (retail park) — один из самых популярных и быстроразвивающихся форматов торговых центров в Европе. Согласно западной классификации, ритейл-парк представляет собой единое строение (комплекс) из одно-, двухэтажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам и использующих единую парковочную зону. Ритейл-парки строятся в городах с населением более 100 тыс. человек, причем в основном за городом, так как для этого формата ТЦ требуется площадка, значительная по площади – ведь только арендуемых площадей в ритейл-парке насчитывается не менее полусотни тысяч квадратных метров. В ряде европейских стран ритейл-парки включают большое количество магазинов — не менее 10-15, торгующих различными товарами.
По французской модели. Определение формата ритейл-парка в Европе или Америке различно. «На сегодняшний день условно различают всего два типа ритейл-парков, — говорит руководитель департамента маркетинга и консалтинга компании Astera Oncor Ирина Кирсанова. – И несмотря на то что появился данный формат в США, подтипы считаются английским и французким. Основное их различие – это расположение строений на участке. В английской модели строения располагаются более или менее структурированно, линейно по отношению друг к другу, парковка находится перед зданиями. Во французской — модули здания располагаются по кругу, вокруг центральной площадки, где зачастую отводится место парковке».
В Англии ритейл-парки расположены в черте города, здесь представлено несколько арендаторов различного профиля. Существует общая зона для всех операторов.
Французский (он же американский) вариант предполагает местоположение ТЦ за пределами города. ТЦ представляет собой несколько отдельных боксов различного профиля. Как правило, в ТЦ находятся крупные торговые операторы, занимающие 1,5–3 тыс. кв. м каждый. Специализация операторов может быть различной: мебель, стройматериалы, бытовая техника, одежда, обувь, детские товары и т.д. Вне зависимости от площади, занимаемой оператором, каждый из них обязательно имеет отдельный вход. В ритейл-парках могут быть представлены рестораны и кафе, но также эти объекты будут занимать отдельный бокс. Например, в западных ритейл-парках часто располагается «Макдоналдс». Отличительной особенностью французского варианта ритейл-парка является отсутствие общих площадей, но при этом обязательна общая парковка.
«Обе модели имеют право на существование, но мы склоняемся ко второй, — говорит заместитель директора отдела торговых помещений компании Jones Lang LaSalle Бранко Петкович. — В первую очередь происходит изменение поведения потребителей. Покупатели все больше внимания обращают на цену, растет популярность дискаунтеров. В то же время дискаунтеры стремятся снизить операционные расходы, а ритейл-парк может предложить максимально низкую арендную плату».
И много крупных якорей. В качестве составляющей ритейл-парка могут выступать гипермаркеты, занимающие 15-20 тыс. кв. м, которые обеспечивают нужный поток покупателей. По словам Бранко Петковича, минимальная площадь гипермаркетов в Европе –– 10 тыс. кв. м, в Москве – 15 тыс. кв. м. «В гипермаркете может располагаться торговая галерея в одну или две линии. Если арендаторы выстроены в одну линию, то они могут занимать 1-5 тыс. кв. м, если в две – то 6-15 тыс. кв. м, — говорит Бранко Петкович. — Торговая галерея предлагает дополнительные услуги».
Составляющей ритейл-парка также может быть дисконт-центр (factory outlet). На Западе в последнее время в ритейл-парках предпочитают размещаться крупные дисконт-центры, представляющие товары известных брендов по сниженным ценам. Дисконт-центр — это отдельно стоящее здание площадью от 500 до 3 тыс. кв. м, также дисконт-центр может иметь концепцию торговой улицы с 1-2-этажными зданиями, примыкающими друг к другу, площадь каждого арендатора – порядка 200 кв. м.
«Успех такому проекту, как ритейл-парк, обеспечивают крупные якорные арендаторы, и чем их больше – тем лучше, — говорит первый заместитель генерального директора компании «Гарант-Инвест» Татьяна Смирнова.
Теоретически в ритейл-парке могут расположиться и предприятия развлечений в отдельно стоящих зданиях — кинотеатр, парк развлечений и т.д., но, как правило, в основном ритейл-парки предназначены для покупок.
«Кстати, это мы привыкли считать, что в ритейл-парке должен быть один оператор в какой-то категории, — говорит директор отдела торговой недвижимости компании Cushman&Weikefild Stiles&Riabokobylko (C&W S&R) Наталия Орешина. — На Западе арендатором в ритейл-парке могут быть сразу два или три гипермаркета или дискаунтера, несколько операторов сегмента DIY и, конечно, операторы одежды и обуви. Такой ассортимент невозможно получить в другом ТЦ. Возникает тот самый синергический эффект, который привлекает покупателя».
В отличие от других. Ритейл-парки отличаются масштабами. «Ритейл-парк требует огромной площади, ведь необходимо разместить несколько боксов площадью 1-15 тыс. кв. м, — говорит Татьяна Смирнова. – Найти такую площадку в черте города крайне сложно, особенно в Москве». У ритейл-парка высокое притяжение, так как покупателей привлекает разнообразие предлагаемых товаров и услуг. Зона обслуживания – до 30 минут езды на машине.
Доля якорей в ритейл-парке — более 60% и может доходить до 100% (в обычном ТЦ – до 50%). «В классическом варианте ритейл-парк должен быть в один, два уровня и может не иметь общих зон, — отмечает Татьяна Смирнова, — арендуемая площадь – до 100%. Для сравнения, в обычном ТЦ в общем пользовании находится не менее 30%. Поэтому арендные ставки в ритейл-парке ниже, а доходность — та же».
Об этой же особенности говорит и Бранко Петкович: «В ритейл-парке — минимум площадей общего пользования — галерей, лифтов, технических помещений, вестибюлей, которые в классическом ТЦ занимают до 30-40% общей площади, а прибыли не приносят». Ритейл-парки строятся за пределами города, где стоимость участка земли меньше. Вышеперечисленное в совокупности приводит к уменьшению арендных ставок — от $150 за 1 кв. м в год.
Отличительной особенностью ритейл-парка является наличие наземной парковки, которая располагается на открытом пространстве. Это минимизирует издержки девелопера. Норма парковки – 1 машиноместо на 15-20 кв. м арендуемой площади (для обычных ТЦ норма –1 машиноместо на 25 кв. м).
Особенностью ритейл-парка является то, что каждое здание строится под конкретного оператора. Для удобства арендаторов и посетителей у каждого магазина отдельный вход. Концепция ритейл-парка учитывает доходность и финансовое инвестирование. Здания имеют форму прямоугольника или подковы. Преимуществом ритейл-парка являются низкие затраты на строительство: стоимость строительства одно-, двухэтажных коробок, которые возводятся из более дешевых конструкций и дешевых строительных материалов и предполагают минимум внутренней отделки, меньше по сравнению с классическим ТЦ. К тому же помещения под торговые предприятия сдаются, как правило, без внутренней отделки. Это позволяет снизить стоимость строительства на 20–30%.
На Западе ритейл-парки ориентированы на покупателей с доходом средним и ниже среднего, а также на оптовых покупателей, поэтому должно быть обеспечено максимальное удобство доступа. Для арендаторов важны удобство доставки и разгрузки товара, и дополнительные услуги, которые может предоставить ритейл-парк, например, аренда складских помещений. Кстати, управлять таким ТЦ намного проще: операторы – это солидные компании, имеющие собственные маркетинговые бюджеты и не нуждающиеся в различных промоакциях, которые, впрочем, и проводить-то негде при отсутствии общих площадей.
Таким образом, ритейл-парки удовлетворяют требованиям всех трех участников процесса: потребителя (широкий ассортимент, выгодные покупки, удобное расположение), оператора (крупные якоря создают зону притяжения и синергический эффект) и девелопера. «С точки зрения девелопера, в пригороде проще приобрести участок, а ТЦ в черте города долго строятся (согласование, архитектура, коммуникации) и дорого стоят. Финансирование таких проектов требует немалых средств, — говорит Бранко Петкович. — Ритейл-парк привлекателен для девелопера еще и потому, что несмотря на низкие арендные ставки и невысокую доходность проекта затраты на создание ритейл-парка намного ниже, а сроки окупаемости — короче». Ритейл-парки интересны для инвестиций, так как их легко и быстро можно реализовать на рынке. А Россия сегодня является привлекательным рынком для крупных и международных инвесторов, где они планируют расширить свой бизнес.
По словам Бранко Петковича, при создании ритейл-парка в районе Москвы максимальная удаленность от МКАД должна быть порядка 5-10 км, размер участка – 40-60 га, в зоне охвата – в 30-минутной транспортной доступности – должны проживать порядка 2 млн человек.
Под одной крышей. «Первую попытку создания ритейл-парка предприняла компания «Гарант-Инвест», — говорит Наталия Орешина. — Но это не тот формат, какой обычно бывает на Западе».
Одно из существенных отличий первого российского ритейл-парка, открывшегося в феврале 2006 года, по сравнению с классическим западным, в частности французским вариантом, — его местоположение. ТЦ «Ритейл Парк» (владелец ТЦ — ФПК «Гарант-Инвест», девелопер — компания «Гарант-Инвест Недвижимость») расположен в черте Москвы, на Варшавском шоссе, в 7-10 минутах езды на машине от Третьего транспортного кольца и от МКАД. Общая площадь ТЦ — 47,5 тыс. кв. м. Двухуровневая парковка рассчитана на 1,1 тыс. машиномест. Объем инвестиций в проект составил $35 млн. В торговой зоне проживает более 1 млн жителей.
«Мы увеличили проект по сравнению с первоначальным, потому что был очень высокий интерес игроков, — говорит Татьяна Смирнова. — Вместо запланированных 17 тыс. кв. м был создан ТЦ площадью более 47 тыс. кв. м». В момент проектирования и строительства крупных игроков на российском розничном рынке было мало. Как и в западном формате, в ТЦ «Ритейл Парк» представлены крупноформатные магазины — OBI, гипермаркет «М.Видео», «Снежная Королева», «Adidas-дисконт», универсам «Мой магазин», однако все они расположены под одной крышей, а не в отдельно стоящих зданиях, хотя у некоторых операторов есть отдельный вход. «Именно у нас такие операторы как «М.Видео», «Снежная Королева» открыли одни из самых крупных магазинов и начали менять свой стиль и формат», — отмечает Татьяна Смирнова. «Ритейл Парк» предлагает порядка 100 тыс. наименований товаров.
В галерее ТЦ «Ритейл Парк» разместились более 40 магазинов известных торговых марок, 7 ресторанов и кафе. Ежедневно в ТЦ работают детская игровая площадка и площадка мини-гольфа. Наличие более мелких операторов торговой галереи, фуд-корта и развлекательной зоны для детей является также отличием от западной модели ритейл-парка.
Компании «Гарант-Инвест Недвижимость» пришлось отойти от классической модели ритейл-парка по нескольким причинам: помимо отсутствия на местном рынке игроков, способных открывать магазины крупных форматов и предприятия питания в отдельных зданиях, трудностью стал менталитет потребителей. «Нам пришлось ввести торговую галерею и предприятия питания потому, что покупатели уже привыкли к тому, что в ТЦ они это найдут, — объясняет Татьяна Смирнова. – В России без еды нельзя делать торговые предприятия. У нас только OBI занимает 15 тыс. кв. м, которые непросто даже пробежать за два часа. Если учесть время на дорогу, то понятно, что без предприятий питания нельзя было обойтись, чтобы покупатели не торопясь делали покупки».
«Конечно, проект получился непростой, но расчеты оправдались и все сработало: и якоря, и предприятия питания, и подбор арендаторов в торговой галерее. Интерес к «Ритейл Парку» растет, торговый центр имеет стабильный поток посетителей, который постоянно увеличивается», — говорит Татьяна Смирнова.
Как считают аналитики и консультанты рынка торговой недвижимости, появление в России классического западного варианта ритейл-парка пока под вопросом. «В России открытие ТЦ формата ритейл-парк по западным стандартам затруднено, так как на рынке нет достаточного количества операторов, открывающих крупноформатные магазины, — отмечает Ирина Кирсанова, — да и климат в России располагает к покупкам под одной крышей, тогда как в классическом ритейл-парке операторы находятся в разных зданиях».
Все — в ритейл-парк. На сегодняшний день о намерении построить ритейл-парк заявила компания «Ташир», которая инвестирует около $200 млн в строительство ТЦ в Москве. Комплекс площадью 260 тыс. кв. м будет расположен на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе. В его состав войдут ТЦ площадью 220 тыс. кв. м и офисно-гостиничный комплекс (40 тыс. кв. м). В рамках ТЦ будут открыты гипермаркет DIY «Наш Дом» площадью 15-17 тыс. кв. м. Ведутся переговоры с продуктовым гипермаркетом. Комплекс планируется построить до конца 2007 года. «Возможно, этот проект станет началом развития полноценного формата ритейл-парков в России», — говорит Ирина Кирсанова.
Еще одну концепцию ритейл-парка (общая площадь 260 тыс. кв. м) реализует в настоящее время Группа компаний «Оборонснабсбыт» (Екатеринбург). Сегодня на территории ТК «Оборонснабсбыт» уже работает более 10 магазинов, специализирующихся на различных товарных группах. Среди них такие как «Дом обоев», «Центр керамики», «Агора», два мебельных центра «Идея» площадью 3,2 тыс. кв. м и другие. Особое место в проекте ритейл-парка девелопер отводит запуску «мебельной улицы», состоящей из 6 магазинов. Проект ритейл-парка будет реализовываться постадийно. Первая очередь, состоящая из 10 двухэтажных магазинов общей площадью 20 тыс. кв. м, запущена в конце 2006 года. На 2007 год запланировано построить гипермаркет общей площадью 20 тыс. кв. м и логистический терминал класса «А» площадью 35 тыс. кв. м. В 2008 году — гипермаркет общей площадью 30 тыс. кв. м и трехуровневую парковку. В 2009-2010 годах будут построены ТЦ и гипермаркеты общей площадью более 110 тыс. кв. м. По словам генерального директора Группы компаний «Оборонснабсбыт» Игоря Суханова, дополнительным преимуществом для арендаторов ритейл-парка станет комплекс сопутствующих услуг, предлагаемых управляющей компанией. Помимо складского комплекса, расположенного на соседней площадке, ГК «Оборонснабсбыт» предоставляет своим партнерам целый спектр услуг: аренду офисных помещений, разгрузочно-погрузочные услуги, услуги по коммунальному содержанию помещений, а также услуги собственного охранного агентства и юридической службы.
Еще один проект ритейл-парка площадью 100 тыс.кв. м. реализует Interio Group в Санкт-Петербурге. Один из форматов группы – Interio power center – это как раз ритейл-парк площадью 100–200 тыс.кв. м, расположенный на основных выездах из города и объединяющий гипермаркет FMCG, гипермаркет DIY, мебельные, интерьерные, садовые и автомобильные центры, специализированные гипермаркеты.