Рубрика: Начальнику склада

Сеть «Леруа Мерлен» растет на 20% в год. По словам генерального директора «Леруа Мерлен» Венсана Жанти, через два года сеть вырастет до сотни магазинов (к концу 2016 г. будет работать 60 торговых точек), и как минимум еще один РЦ жизненно необходим сети для развития по России. Новый склад компания решила построить сама, по собственным технологиям и под свои нестандартные требования. Какие именно – об этом мы рассказываем в нашем фоторепортаже.

 

Новый РЦ запустили 1 октября, сейчас он постепенно заполняется товаром (пока заполнен на 30%).  К 1 февраля 2017 года на склад переедет интернет-магазин и все логистические процессы заработают полностью. Сейчас РЦ обрабатывает до 150 машин в сутки, в дальнейшем обороты вырастут до 400-500 автомобилей.

 

 

Три причины, почему «Леруа Мерлен» решили построить свой склад, а не использовать арендованный:

– нужна система кросс-докинга, со сквозными воротами, чтобы с одной стороны склада машины разгружались, а с другой – происходила погрузка,

– большое количество негабаритного товара, требующего специальных зон хранения,

– организация отдельной зоны для обработки товара третьего класса опасности (краски, лаки, растворители и т.п.), которые нельзя хранить на обычном складе.

 

Склад работает круглосуточно – с одной стороны машины разгружаются, с другой товар отгружается в магазины. Основной транспорт – 20-тонные фуры, на которых развозится товар по магазинам, и газели для доставки интернет-заказов. «Леруа Мерлен» использует только наемный транспорт. «С запуском нового склада количество машин, приходящих в магазин, сократится на 20%. Магазину выгоднее получать одну машину с РЦ, чем десятки автомобилей от разных поставщиков, тем более что 20-тонные фуры вмещают больше палет (около 28), тогда как машины от поставщиков – значительно меньше – 15 палет. В среднем в магазин в неделю приходит 500 палет»,  – рассказал руководитель отдела качества логистических услуг «Леруа Мерлен Россия»  Сергей Шульгин.

 

Всего в сети около 600 поставщиков. Самые крупные доставляют товар в магазины самостоятельно. Например, поставщик строительных материалов «Кнауф» привозит в каждый магазин примерно по 3 машины в сутки. Такой объем продукции имеет смысл доставлять напрямую, минуя РЦ.

 

В России «Леруа Мерлен» работает на 4-х РЦ: 2-х федеральных (рассчитанных в том числе на Белоруссию, Калининград и Казахстан) – один в Домодедове, другой – в Дмитрове, 2-х региональных – Самаре и Новосибирске.

 

Всего на РЦ оборудовано 17 доковых ворот и пандус – для погрузки негабаритных товаров.Мощности центра позволяют обслуживать более 75 магазинов региона.

 

Эта часть склада готовится принять интернет-магазин. Сейчас, до переезда на новый склад, ассортимент интернет-магазина включает 16 тыс. SKU. Переезд на РЦ позволит увеличить количество наименований товара до 30 тыс. На складе товар для интернет-магазина будет набираться вручную. Одна газель вмещает в среднем 4 интернет-заказа. Увеличение объемов интернет-торговли повлечет за собой дальнейшие изменения в логистике. На данный момент весь товар будет доставляться из РЦ, но в будущем, чтобы сократить сроки доставки, планируется доставлять заказы непосредственно из магазинов.

 

Инвестиции в РЦ со стороны торговой сети составили около 5 млрд руб.  Площадь РЦ – 100 тыс. кв. м. Запуск проекта позволил создать более 700 новых рабочих мест. Это самый большой РЦ компании на территории России и Европы. Здесь уместно вспомнить, что когда компания только пришла в Россию, она арендовала первый небольшой склад – в Химках площадью всего 2-3 тыс. кв. м.

 

Ольга Крыкова, специально для Retail.ru

Владелец земли, где располагается «Мега Теплый Стан», – компания «Масштаб-Сервис» окончательно выиграла судебную тяжбу с Росреестром по поводу ее стоимости. Компания, принадлежащая сенатору Вадиму Мошковичу, сумела перевести этот участок в категорию земель военного назначения. Земельный налог с этих 50 га уменьшился в шесть раз.

Компания «Масштаб-Сервис» выиграла в кассационной инстанции иск к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Таким образом поставлена финальная точка в спорах о стоимости участка, на котором расположен ТЦ «Мега Теплый Стан» (50 га на пересечении МКАД и Калужского шоссе, у поселка «Коммунарка»).

В 2005 году Роскадастр по Московской области оценил участок в 98,37 млн рублей за 1 га (то есть его общая стоимость составила 4,9 млрд рублей). Земля была отнесена к так называемой третьей группе – участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог.

В 2012 году компания обратилась в суд, чтобы оспорить оценку собственности. По ее версии, эти 50 га не попадают в полосу отвода дорог и должны быть отнесены к шестой группе – земельные участки для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных сил Российской Федерации. Кадастровая стоимость таких участков значительно ниже. В начале нынешнего года кассационная инстанция подтвердила решения двух предыдущих и окончательно подвела черту в этом деле. Землю предписали перевести в шестую группу. Ее кадастровая стоимость снижена в шесть раз – до 16,67 млн рублей за 1 га (833,5 млн рублей за все 50 га).

Таким образом, «Масштаб-Сервис» может сэкономить значительные деньги – сумма земельного налога составляет 1,5% кадастровой стоимости в год. Теперь компания должна платить 12,5 млн рублей ежегодно, вместо 73,7 млн по старой кадастровой оценке.

i

В ГК «Массштаб» (к этому холдингу относится «Масштаб-Сервис») не смогли объяснить, почему у их участка обнаружилось военное назначение. Представители компании сослались на то, что отнесение земельных участков к той или иной функциональной группе находится в компетенции оценщика и соответствующих государственных органов. В IKEA также не смогли предоставить комментарий, сообщив, что компании ничего не известно о смене назначения участка, который она занимает.

Согласно закону к шестой функциональной группе относятся только земли, имеющие военное назначение: участки для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных сил Российской Федерации. На землях шестой группы должны размещаться военные организации и склады, где хранятся материальные ценности государственного и мобилизационных резервов. Также здесь могут быть места дислокации войск и сил флота, проводиться учения и ремонт военной техники.

Как сообщили в компании «Гео-Тайм» (занимается кадастровыми работами), о случаях, чтобы к шестой группе отнесли землю под торговым объектом, причем принадлежащую не военному ведомству, а частной компании, раньше не было известно. Представитель «Гео-Тайм» пояснил, что земля под ТРЦ обычно относится к категории земли населенных пунктов, чья кадастровая стоимость, как правило, значительно превосходит стоимость земли военного назначения, соответственно, облагается более высоким налогом.

– Если кассация поддержала позицию «Масштаб-Сервиса», то можно считать дело закрытым. Теоретически можно подавать протест в президиум Высшего арбитражного суда, но я не думаю, что президиум возьмет на рассмотрение это дело, потому что здесь нет ничего принципиального для общей арбитражной практики. Так что точка поставлена, – считает партнер юридической компании Goltsblat BLP Виталий Можаровский.

По словам Виталия Можаровского, судебные споры из-за неправильной кадастровой оценки возникают достаточно часто.

– Такая оценка производится без осмотра участка, на основе его площади, а в одном кадастровом квартале один участок может быть в разы дороже другого. Поэтому часто возникают дебаты из-за того, что кадастровая оценка превышает рыночную. Здесь нет ничего экстраординарного. Я не склонен говорить про непрофессионализм чиновников, просто, делая оценку, вряд ли можно объективно оценить каждый участок. Поэтому возникают такие дискуссии, в которых все проясняется, – считает юрист.

Напомним, что в 2010 году «Масштаб-Сервис» потребовала от IKEA выкупить участок, на котором находится «Мега Теплый Стан» (в прессе фигурировала сумма $120 млн) или повысить арендные ставки. Суд вынес решение в пользу истца, признав договор аренды недействительным. Собственник земли получил право снести торговый центр, но не стал им пользоваться и отозвал иск. Стороны пришли к соглашению, детали которого не разглашались. Во время суда представители «Масштаб-Сервиса» выступили с заявлением, что арендные платежи IKEA не покрывают даже налог на землю, рассчитанный на основе кадастровой стоимости.

По оценке Ильи Терентьева, руководителя группы «Земер», рыночная цена земель в этом районе составляет порядка $3 млн за 1 га. Снижение кадастровой стоимости должно повысить ее рыночную цену (по оценке Терентьева, на 5%).

При этом, пояснил эксперт, отнесение земли к шестой группе не может стать причиной санкций из-за ее использования не по назначению.

– Главное, что было правильно оформлено разрешенное землепользование, на основании которого выдано разрешение на строительство. После этого все вопросы по использованию земли сняты, – пояснил Терентьев.

Также, как уточнил Виталий Можаровский, не может быть проблем из-за того, что IKEA – корпорация из входящей в НАТО Швеции – заняла землю, которая, согласно кадастру, используется в интересах Российской армии.

Вадим Мошкович – член Совета Федерации Федерального собрания РФ от Белгородской области. Российский Forbes в 2012 году оценил его состояние в $1,8 млрд. Подконтрольной Мошковичу компании «Масштаб» принадлежат 3 тыс. га земли на пересечении МКАД и Калужского шоссе.

Известия

Олеся Круглова
Commercial Real Estate

Развитие сети ТРЦ в Центральной России оказывается все более эффективной стратегией. Во многих городах с населением менее 500 тыс. человек качественных торговых объектов по-прежнему нет. Девелопер, первым открывший там свой ТРЦ, может несколько лет проработать без конкуренции, тогда как в Москве конкуренция уже на довольно высоком уровне. Вскоре и города-миллионники достигнут пика насыщения торговыми площадями, и именно в региональные города с населением 300–600 тыс. человек устремятся не только ведущие российские розничные игроки, но и западные компании. Консультанты также пытаются усилить свое присутствие в глубинке.

После объявления Сочи столицей Олимпиады-2014 туда потянулись инвесторы. Сейчас уровень конкуренции федеральных ритейлеров в городе пока еще крайне низок, отмечают эксперты.

Устойчивой тенденцией последних двух лет стало использование единого бренда для сетевых проектов. Впрочем, пока их чаще объединяют лишь единые цветовые и интерьерные решения, а также централизованное управление. Архитектура и пул арендаторов подчинены параметрам участка и особенностям маркетинговой ситуации отдельно взятого региона.

Растет интерес международных институциональных инвесторов к отечественному рынку торговой недвижимости. Это связано и с тем, что впервые в истории Российской Федерации ведущие рейтинговые компании (Standard & Poor’s, Moody’s, Fitch) присвоили ее суверенным обязательствам инвестиционные рейтинги. Нынешний год подтвердил, что международные инвесторы, учитывая острый дефицит структурированных предложений инвестиционного уровня, готовы приобретать как функционирующие торговые центры, менее рисковые как объекты инвестиций, так и строящиеся или проектируемые. Основным стимулом для иностранных инвесторов является ставка капитализации, достигающая 8,5–9%, – это выше, чем в странах Западной и Восточной Европы. В то же время доходность на собственный капитал для функционирующего и заполненного арендаторами инвестиционного объекта составляет 20–25%. Ожидаемая доходность девелопера на собственные средства достигает 20–30% в год. У самих застройщиков появляется возможность привлечь более дешевое финансирование, а также использовать международные технологии организации работы. Яркими примерами такого сотрудничества стало участие международного капитала в крупнейших московских проектах: «Золотой Вавилон Ростокино» (общая площадь – 241 тыс. кв. м, Immoeast), «Метрополис» (205 тыс. кв. м, Rodamco Europe) и других; а также совместная деятельность таких компаний, как Meinl European Land и ГК «Время», создающих региональную сеть Park House, и инвестиционного фонда TriGranit, купившего 50% компании «Торговый Квартал».

Потенциал развития отечественного рынка торговой недвижимости с его недостаточным объемом предложения пока характеризуется малым количеством форматов – как самих торговых комплексов, так и их «якорей». Ритейлеры обеих столиц все чаще заявляют, что в последнее время они фокусируются преимущественно на гипермаркетах и разновидностях «магазинов у дома», изредка пробуя люксовые мини-проекты для специфических площадок. Например, ГК «Детский мир» специально для этого реконструирует бывший Дом игрушек на Якиманке.

Все больше девелоперов многофункциональных коммерческих проектов добавляют в их состав торговые площади. Некоторые впоследствии сами становятся ритейлерами, диверсифицируя бизнес, тогда как крупные операторы розницы, напротив, все чаще приходят к пониманию, что сегодня вернее строить самим и «под себя».

Общая площадь торговых центров Москвы на середину осени составляла более 3,5 млн. кв. м. Кроме того, до конца 2007 года ожидалось, что на столичный рынок выйдет не менее 700 тыс. кв. м новых торговых площадей. Но из-за осеннего кризиса на мировых фондовых рынках многим девелоперам пришлось свернуть ряд проектов или же отложить их реализацию до улаживания проблем с финансированием. Всего за 2007 год в Москве было открыто 25 торговых комплексов общей площадью 1,26 млн. кв. м. Общий объем сдаваемых площадей в торговых центрах достиг 2,54 млн. (прирост – ок. 660 тыс. кв. м).

«Рио»

В III квартале 2008 года откроется торгово-развлекательный центр «Рио» в составе «Сити-парка Москва» на Дмитровском шоссе, 163а (пересечение Дмитровского шоссе и МКАД) – один из крупнейших торговых проектов группы. Он войдет в торговую зону «Дмитровская», в которой также разместятся оптовый продовольственный центр и административно-гостиничный комплекс «СК-Плаза». Девелопер проекта – ГК «Ташир», реализовавшая московский проект ТРЦ «Рио» на Севастопольском проспекте.
Концепцию первого проекта «Ташира» собирается воплотить и «Рио» на месте оптового продовольственного рынка. Девелопера не пугает соседство с «Рамстором», «Ашаном» и даже со сходной по формату «Мегой». «Ташир» намерен создать целый торговый город с магазинами, развлечениями, общепитом, гостиницами и офисами. Покупателей девелопер собирается привлечь большей концентрацией магазинов, а арендаторов – выгодными условиями аренды, а также возможностью разместить здесь и свой офис.
Площадь земельного участка – 25 га, общая площадь ТРЦ – 220 тыс. кв. м. В «Рио» разместятся «Наш гипермаркет» (17,5 тыс. кв. м), кинотеатры (3 тыс. кв. м), рестораны (2,5 тыс. кв. м). Фуд-корт займет 3 тыс. кв. м, а галерея бутиков – 60 тыс. кв. м. Парковка запроектирована на 4 тыс. машино-мест.

В 2008 году в портфель ГК «Ташир» должно войти около 10 ТРЦ под брендом «Рио» общей площадью около 600 тыс. кв. м, из них четыре – в Москве, где потребность в новых торговых комплексах сохранится еще несколько лет.

«Галерея Москворечье»

Во II квартале 2008 года рядом с Каширским шоссе откроется торгово-развлекательный комплекс «Галерея Москворечье» – проект банка «Гарант-Инвест» и его дочерней девелоперской структуры «Гарант-Инвест Недвижимость». ТРК расположится у выхода из метро «Каширская». На сегодняшний день обеспеченность этого района торговыми и развлекательными центрами в радиусе 8–10 км достаточно низкая. Площадь трехуровневого комплекса составит 35 тыс. кв. м, на которых разместятся 110 магазинов, 10 кафе и ресторанов, а также паркинг на 540 машино-мест. Планировки этажей ТРК представляют собой традиционные торговые галереи с обязательным размещением «якорного» арендатора на каждом этаже. На первом этаже это будет крупный универсам площадью более 2500 кв. м, а на последнем – 8-зальный кинотеатр. На других этажах разместятся торговые галереи.

«Галерея Москворечье» – крупнейший из 5 новых торговых проектов ФПК «Гарант-Инвест» в Москве. Общий объем инвестиций в них составит $55 млн. Объем инвестиций в ТРК на Каширской – около $20 млн. Общая торговая площадь всех центров – более 53 тыс. кв. м.

«Метрополис»

Во II квартале 2008 года планируют сдать торгово-развлекательную составляющую многофункционального проекта «Метрополис» на Ленинградском шоссе. Одновременно завершат и третью очередь офисной части (ок. 80 тыс. кв. м). Девелопер – близкая к Казкоммерцбанку компания Capital Partners, консультант и брокер – Jones Lang LaSalle. Проектированием и архитектурой занимаются три всемирно известных архитектурных бюро – британская RTKL, российская ABD architects и турецкая Oncuoglu Architecture & Planning.

Комплекс совокупной площадью около 330 тыс. кв. м возводится на месте завода «Радикон». Он состоит из двух основных самостоятельных частей – торгово-развлекательного комплекса и офисного центра, объединенных одноэтажной платформой, в центре которой запроектирована «Гранд Плаза». Общая площадь торговых площадей – 215 тыс. кв. м. Себестоимость строительства – в целом около $500 млн. По мнению независимых экспертов, срок окупаемости составит 6–7 лет.

Внутреннее пространство ТРЦ будет представлять собой ряд торговых улиц, по краям которых расположены здания магазинов в различных стилях. «Якорными» арендаторами станут гипермаркет «Перекресток» (10 тыс. кв. м), Stockmann (7500 кв. м), 12-зальный «Киностар», фуд-корт из 18 ресторанов. Прежние арендаторы «Радикона», у которых были долгосрочные договора – «Снежная королева», «М.видео» и «Чемпион боулинг», – также получат возможность обосноваться в «Метрополисе».

Голландская Rodamco Europe, специализирующаяся на инвестициях в недвижимость, в конце 2006 года приобрела у Capital Partners 50% торговых площадей проекта (в общей сложности 80 тыс. кв. м, а также часть парковки). Сумма сделки составила 200 млн. евро.

«Ривер-Молл»

На бывшей территории завода им. Лихачева (ЗИЛ) также будет построен один из самых масштабных в черте Москве торгово-развлекательных центров – «Ривер-Молл» площадью 221 тыс. кв. м. Его открытие запланировано на конец 2008 года.

ЗАО «Кузнецкий Мост Девелопмент» намерено вложить в этот проект около $200 млн. По словам девелопера, это будут большей частью привлеченные средства. Предположительно одним из основных инвесторов станет Банк Москвы, который, по данным девелоперов, связан с учредителями компании. На выставке ExpoReal 2006 в Мюнхене компания выставляла свои проекты на одном стенде с банком. Консультантом и эксклюзивным брокером проекта выступает Colliers International. В марте уходящего года девелопер заключил договор аренды земельного участка по адресу: ул. Автозаводская, вл. 16-18.

В составе ТРЦ «Ривер-Молл» предполагаются гипермаркет (10 тыс. кв. м), супермаркет (1500 кв. м), магазины товаров для дома, бытовой техники и электроники, спортивной одежды, торговая галерея. Кроме того, проект предусматривает ледовый каток, многозальный мультиплекс, фуд-корт на 11 операторов, зону развлечений, открытый детский парк на берегу Москвы-реки и парковку на 3 тыс. машино-мест. На последнем этаже ТРЦ расположатся 5 панорамных ресторанов, откуда откроется вид на Москву-реку.

«Каширский молл»

Суперрегиональный ТРЦ «Каширский Молл» ($207 млн.), который будет достроен к концу 2008 года на пересечении 24-го км МКАД и Каширского шоссе, по соседству с работающим комплексом «Твой дом», девелопер Crocus Group на этот раз позиционирует как life style-центр. Здесь будут представлены все известные мировые торговые марки. Ассортимент магазинов, по утверждению девелоперов проекта, будет рассчитан на покупателей со средним уровнем доходов. Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) выделил $207 млн. на строительство комплекса.

По данным консультанта проекта (Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko), центр будет включать 200 тыс. кв. м торговой площади на двух уровнях. Это 300 магазинов – в том числе гипермаркет, магазин электроники и бытовой техники White and brown, тематический парк и многозальный кинотеатр, а также около 250 бутиков торговой галереи.

«Каширский Молл» станет своеобразным «городом в молле» благодаря неординарному дизайну и архитектурным решениям. Дизайн интерьеров задуман так, что каждая торговая зона станет непохожей на другие. Галереи декорируются, как улицы разных стран мира (Bazzar в стиле восточного базара и т. п.). Предусмотрены подземный и наземный охраняемые паркинги на 3500 машино-мест. Средняя арендная ставка (по данным C&W S&R) $10 тыс. в месяц без НДС и эксплуатационных расходов.

Назовите основные тенденции и знаковые события 2007 года

Наталия Орешина, директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko

2007 год в России был как никогда плодотворен на заявленные проекты ТРЦ всех типов. В девелопменте торговых центров планируют попробовать себя компании и корпорации буквально из всех отраслей бизнеса – от энергетики и нефтепереработки до молокозаводов и пошива спецодежды. Средний размер объекта на рынке – 100 тыс. кв. м. Анонсировать меньше стало просто неприлично!

Также на рынке за последний год четко обозначились лидеры среди девелоперов, проекты которых заинтересовывают большинство арендаторов своей всеобъемлющей географией и более отчетливо прорисовывающимся брендом самого девелопера или сети его центров.

В основе стратегии большинства из них лежит факт развития в регионах, стремительного завоевания лучших по возможности участков земли и столь же стремительного заявления своих проектов на рынке. Ведь быть первым в городе со 100 тысячами «квадратов» – значит приостановить конкуренцию! Именно поэтому мы наблюдаем серьезную борьбу за земельные участки не только в городах-миллионниках, но также и в муниципальных образованиях с численностью населения 500, 300 и даже 150–200 тысяч человек.

Эта новая география экспансии девелоперских компаний получила широкое развитие в 2007 году. В большинстве городов ситуация с распределением участков под строительство торговой недвижимости очень сложная – из-за отсутствия генеральных планов развития административных единиц. Сделки купли-продажи носят порой хаотичный характер наряду с отсутствием полной информации об участке и его непосредственных соседях. Это влечет за собой проблемы определения концепции будущего объекта, вводит в заблуждение игроков рынка и иногда приводит к отказу от реализации проектов.

Главным трендом 2008 года я вижу процесс усиления позиций 7–10 ведущих девелоперов, которые будут развивать выкуп земли в этом году. Около 20% всех заявленных проектов («Макромир», «Июнь», «Коллаж», «Мега», «Парк Хаус», «Калинка-Малинка», «Планета» и др.) реализуют именно сетевые девелоперы. Как правило, это объекты со схожей концепцией и иногда с одними и теми же якорными арендаторами. Те же, кто развивают точечные единичные проекты ТЦ, могут в скором будущем испытывать сложности, так как не получат конкурентных преимуществ: меньше аргументов для арендаторов, большие затраты на рекламу, управление, закупку стройматериалов.

В самом ближайшем будущем мы ожидаем открытия французских гипермаркетов Carrefour, а также таких «монстров» мирового ритейла, как H&M и SNAC. Убеждена, что нас ждет не менее интересный и горячий 2008 год!
Дмитрий Хечумов, руководитель департамента торговой недвижимости DTZ
Одна из тенденций 2007 года – это увеличение арендных ставок в высококачественных концептуальных ТРЦ Москвы, связанное с небольшим выходом качественных торговых площадей по столице. Реализация ряда проектов была и вовсе отменена либо отложена по различным причинам (невозможность согласовать разрешительную документацию и пр.). Одновременно по некоторым ТК наблюдалось снижение ставок – особенно если при разработке их концепции были допущены ошибки. Таким образом, продолжилось увеличение разницы в стоимости аренды площадей между качественными и проблемными комплексами.
По России в целом усиливается тренд последних 2–3 лет: общее улучшение качества проектов, активное привлечение профессиональных консультантов и архитекторов.

Так, частично уже сдан самарский «Космопорт», при проектировании которого местный девелопер удачно использовал консультации профессионалов и привлек такие крупные западные «якоря», как Auchan, Media Markt и Leroy Merlin.

Активно развиваются крупные сетевые проекты в регионах: «Мега» (IKEA), Park House (ГК «Время»), «Июнь» (ГК «Регионы»), «РТМ Девелопмент», которая недавно с положительными результатом провела IPO. В Москве из недавних событий на рынке запомнилось открытие ТРЦ «Времена года» на Кутузовском проспекте. Это один из немногих люксовых комплексов, какие до этого открывались монополистами – держателями франшиз на европейские high-end марки. Размещение бутика Chanel напрямую от брендообладателей – особая гордость девелопера («Октан + альфа»).

Благодаря удачному расположению и набору брендов ТРЦ «Европейский» в уходящем году занял почетное место в одном ряду с «Атриумом», «Мегами», «Охотным рядом» и другими проектами, куда мечтают попасть арендаторы. Знаковыми за счет масштабов стали также ТРЦ «Город» (ГК «Тэн») и «Ереван Плаза» (ГК «Ташир»). Наконец запустился и корейский многофункционал Lotte Plaza на Новом Арбате: успешность столь смелого шага, как многоуровневый люксовый универмаг, покажет время.

ТРК «Домодедовский» (Autoban & Co), спроектированный более 4–5 лет назад с помощью наших специалистов, также открылся в этом году. Сегодня в «Домодедовском» представлены интересные для локального проекта марки, ориентированные прежде всего на жителей прилегающих жилых кварталов, а также колоссальный трафик пригородных автобусов в окрестностях ТРЦ.

В 2008 году среди крупнейших и наиболее «лакомых» строящихся проектов Москвы ожидается активная сдача в аренду офисно-торгового центра «Тверская застава» (AFI Development, «дочка» Africa Israel Investments Ltd.) на площади у Белорусского вокзала, ТРЦ «Метрополис» на Ленинградском шоссе (Capital Partners), подземного ТЦ «Павелецкий» («Евразия»), а также крупнейшего из заявленных в столице ТРЦ «Ростокино» на северо-востоке Москвы (совместный проект Wakelin Promotion и австрийского фонда Immoeast).
Максим Гасиев, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International
Тренды уходящего года следующие. Инвести-ционные продажи становятся обычным инструментом финансирования. Происходит увеличение количества форвардных сделок («Золотой Вавилон Ростокино», «Гудзон» и др.). Проекты ТРЦ неуклонно укрупняются: до конца 2010 года в Москве может открыться более 20 новых торговых центров площадью более 100 тыс. кв. м. Сегодня таких центров в городе менее 10. Усложняются валюты договора: переход на евро, использование синтетической валюты, использование корзины валют, дополнительных условий по обменному курсу (например, минимального уровня обменного курса).

Девелоперы активно осваивают города с населением от 300 тыс. жителей (Тверь, Вологда, Иваново и др.). В некоторых городах уже наблюдается снижение девелоперской активности (Казань, Екатеринбург).Появляются новые сетевые российские девелоперы, на отечественный рынок выходят международные сетевые игроки. С начала 2007 года в Москве открылись 10 торговых центров. Прирост предложения торговых площадей составил около 390 тыс. кв. м (торговой площади – около 200 тыс. кв. м). Всего на конец ноября общая площадь торговых центров Москвы составила более 3446 тыс. кв. м, в том числе торговая – более 1760 тыс. кв. м, в пересчете на тысячу жителей – 169 кв. м. До конца 2007 года на столичном рынке ожидается появление еще около 700 тыс. кв. м новых торговых площадей.

Наиболее знаковые торговые объекты Москвы, которые будут сданы в 2008–2010 гг.: River Mall (общая площадь – 250 тыс. кв. м), «Золотой Вавилон Ростокино» (240 тыс. кв. м), «Метрополис» (205 тыс. кв. м), Mall of Russia в «Москва-Сити» (180 тыс. кв. м), «Павелецкий» (119 тыс. кв. м), «Тверская Молл» (113 тыс. кв. м).
Джером Депей, директор департамента развития «Ашан Россия»
В уходящем году «третья волна» девелоперских проектов России охватила города с населением менее полумиллиона граждан. Существенно выросла стоимость проектов, включая расходы на приобретение земельного участка, строительство и, главным образом, инженерные сети.

Одновременно обнаружились пробелы в компетенциях городских властей и местных законодательствах, регламентирующих девелопмент торговых комплексов.

Сегодня мы наблюдаем и некоторый рост профессионализма в новых проектах ТРЦ. У девелопера торговой недвижимости в России все еще много возможностей – это постепенно становится очевидным и иностранному инвестору.
Из предварительных «звезд»-2008 хочется отметить неизменно мощные, не зависимо от location, проекты IKEA, красноярский ТРК (RED), самарский «Космопорт» («Виктор и Ко»), а также столичные проекты «Тройки Диалог».
Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир»
В уходящем году одним из наиболее очевидных и существенных для российского рынка торговой недвижимости трендов стала активная экспансия ведущих игроков в регионы. По мере насыщения спроса на площади в Москве и городах-миллионниках конкуренция усиливается, и операторы ритейла все охотнее идут в небольшие областные центры с населением не более 500 тыс. жителей.

Таким образом, на фоне снижения сверхприбылей в ритейле происходит более качественное, интенсивное освоение рынка, он становится еще более конкурентным.

Вместе с тем спрос, как и в предыдущие годы, довлеет над предложением, поэтому повышение арендных ставок – особенно на качественные (а иные просто не выживают!) торговые площади – продолжается, в том числе и в Москве.

Это объясняет тенденцию укрупнения самих объектов за счет увеличения числа уровней, пятен застройки, а также функциональной дифференциации составляющих. Крупные проекты ТРЦ-2007 – это, как правило, торгово-развлекательные зоны многофункциональных комплексов, особых пригородных рекреационно-деловых зон, отелей с мощной бизнес-инфраструктурой для проведения конгрессов.

Торговля активно претендует на статус «городов в городах», осваивая и тесня даже такие новые для отечественного рынка форматы, как, например, офисно-выставочные проекты.

Как девелопер торговой недвижимости в этом году мы начали активные строительные работы в Москве, на Дмитровском шоссе, и ряде других российских городов. Надеемся, что к концу следующего года успешно откроются и заработают «Рио» (220 тыс. кв. м) в проекте «Сити Парк Москва», липецкий (80 тыс. кв. м) и калужский (70 тыс. кв. м в составе «Сити Парка Калуга») «Рио», вторая очередь ярославского ТРЦ «Фараон» (60 тыс. кв. м) и остальные из 11 наших строящихся торговых объектов.

А в числе самых ожидаемых проектов-2008 хотелось бы упомянуть также два столичных: гипермаркет «Ашан» на территории завода им. Орджоникидзе и ТРЦ «Ривер Молл» на Третьем транспортном кольце, на участке завода им. Лихачева.
Дмитрий Степовой, управляющий директор «Сити Проперти Менеджмент» (УК ТРК «Атриум», г. Москва)
Из всех событий в мире московской торговой коммерческой недвижимости, произошедших в 2007 году, я могу выделить только одно, которому самолично уделил огромное количество времени и сил, а именно: ротации арендаторов в нашем торгово-развлекательном комплексе «Атриум».

В этом году у нас истек срок первых пятилетних договоров с арендаторами, в комплексе появились новые интересные операторы, новые замечательные концепции по оформлению магазинов, мы подняли ставки аренды. Пожалуй, только сейчас, отработав пять лет, мы по-настоящему проникаемся пониманием правильности или недостатков тех или иных решений, принятых молодой командой одного из подразделений «ИНГЕОКОМа» на заре становления крупного ритейла нового для столицы формата.
Что касается наступающего года, не готов пока давать какие-либо однозначные прогнозы: надо немного выждать для получения более полной информации – выборы в стране, понимаете ли…
Игорь Чаплинский, директор по развитию компании «Магазин Магазинов»
Усиление конкуренции на рынке торговой недвижимости в 2007 году обусловило более взвешенный подход региональных девелоперов к реализации проектов. Все чаще к проектам привлекаются действительно квалифицированные подрядчики – консультанты, архитекторы, проджект-менеджеры, управляющие компании… Администрации большинства российских городов уже всерьез задумались о планировании застройки торговыми объектами исходя из предпосылок развития тех или иных территорий, а также платежеспособного спроса населения. Западные инвесторы начали присматриваться к быстро развивающимся региональным рынкам торговой недвижимости даже в городах с населением менее миллиона жителей.

Одним из наиболее интересных событий уходящего года в сегменте площадей для ритейла, на наш взгляд, стала продажа 50% торговой составляющей проекта «Метрополис» (Capital Partners) компании Unibail-Rodamco. Не менее впечатлил консультантов ввод в эксплуатацию первого регионального объекта сетевой девелоперской компании «РосЕвроДевелопмент» ТЦ «Планета» в Красноярске арендопригодной площадью 96 тыс. кв. м. Этот объект покажет, насколько сильна команда данной компании.

В преддверии особо любопытных событий ближайшего будущего – начало строительства многофункционального центра, крупнейшего небоскреба в России и второго по величине в мире – башни «Россия» (более 600 м, архитектор – сэр Норманн Фостер). Очень надеемся и на открытие ТЦ «Новый Колизей» в Санкт-Петербурге в заявленном формате аутлет-центра. По последним данным, итальянскому девелоперу не удалось договориться о привлечении в проект крупного арендатора формата outlet и он решил самостоятельно привлечь пул итальянских арендаторов, не представленных пока в России. В общем, это крайне сложная задача, и если удастся ее решить – будет здорово!
Амиран Муцоев, заместитель генерального директора по развитию проектов ГК «РЕГИОНЫ»
Самым знаковым событием уходящего года, на наш взгляд, является укрепление стабильного развития экономики российских регионов и анонсирование решений правительства о национальных инфраструктурных проектах. В 2007 году продолжилась экспансия крупных инвесторов-девелоперов в российские регионы. Мы надеемся, что события уходящего года заложат прочную основу для успешной реализации стратегических инвестиционных программ девелоперов.

На наш взгляд, наиболее значительные объекты, намеченные к открытию в 2008 году, – это, разумеется, торгово-развлекательные центры нашей сети «Июнь-Красноярск» и «Июнь-Уфа». Из проектов наших коллег по девелопменту хочется отметить московский «Метрополис», «Галерею-Питер» и «Краснодар-Сити».

Все это объекты, которые будут, несмотря на конкуренцию, существовать долго в первую очередь благодаря правильно выбранному расположению. Ведь успех каждого регионального проекта зависит от местоположения торгово-развлекательного центра, а также от знания маркетинговых особенностей региона и использования их для создания уникального предложения местным потребителям.
Павел Бреев, вице-президент «М.видео»
Рынок качественной торговой недвижимости устойчиво растет уже по всей России, формируя новую, на порядок более высокую, культуру потребления и обслуживания.

Главным событием 2008 года на рынке недвижимости я считаю открытие в Красноярске РЦ «Планета», а также в Москве крупнейшего по европейским меркам комплекса «МЕГА Белая Дача», в нем у нас начнет работу наш флагманский гипермаркет-пятитысячник. Мы были первой компанией российского происхождения, которая с 2003 года стала стратегическим партнером IKEA во всех строящихся на территории России комплексах – причем выиграв не ценовой, а концептуальный тендер.

В прошлом у нас имелся опыт строительства торговых комплексов собственными силами (магазин в Казани, ТЦ «Рига» на Ленинградке). Но впредь мы решили сосредоточиться на торговле и заниматься тем, что блестяще умеем делать.
Наталья Чиненова, генеральный директор московского представительства корпорации SELA
Открытие большого количества новых ТЦ обусловило интерес и поиск их владельцами новых марок. Наиболее востребованными у арендаторов в наступающем году, на наш взгляд, станут ТРК «Метрополис» (м. «Войковская»), «Золотой Вавилон 3» (Ростокино), RiverMall, «Каширский Молл», а также проект на площади Тверской Заставы.

© Эксперт:Оборудование N10-2001

Как был спроектирован и оборудован один из столичных супермаркетов

Проект — супермаркет «Столица» в Братеево. Характеристика объекта: первый этаж — площадь торгового зала 1400 кв. м, площадь вспомогательных и складских помещений 600 кв. м, в том числе холодильных и морозильных камер 150 кв. м; второй этаж — торговый центр промышленных товаров. Этапы и сроки проведения работ: начало работы над проектом — январь 2001 г., начало ремонтных и строительных работ — май 2001 г., начало монтажа холодильной системы и оборудования — июль 2001 г., открытие магазина — 30 августа 2001 г. Проект и монтаж торгового оборудования осуществлен компанией «Олекс-холдинг-М», руководитель проекта — заместитель генерального директора В. Н. Анурьев.

Разработка и утверждение проекта

Об идеологии проектирования

Планировочное решение объекта розничной торговли, как, впрочем, и любого другого, должно быть оптимальным. В нашем случае это предполагает максимальный учет интересов продавца — руководителя и работников магазина — и покупателя (см. рисунок). Максимальная отдача с квадратного метра может быть обеспечена обоснованным планировочным решением, проходной способностью магазина, оптимизацией выкладки товаров, грамотным товарным соседством. При проектировании необходимо обеспечить удобное для покупателя расположение групп товаров, легкое ориентирование в торговом зале.

О технологии проектирования

При проектировании реального объекта архитектор всегда наталкивается на трудности и ограничения, вызванные конструктивными особенностями здания, несоответствием современных технологий торговли российским санитарным и строительным нормам. Как отмечает начальник отдела архитектурного проектирования и дизайна компании «Олекс холдинг-М» Арина Пономаренко, в последние годы серьезно изменилась структура ассортимента, количество ассортиментных позиций, упаковка товаров, логистика (появилась, например, продажа товара с паллет). Раньше не было такой разнообразной салатной кулинарии, отсутствовали мини-пекарни. Особенно сложно бывает расположить отдел сопутствующих товаров в связи с ограничениями санитарных норм.

В продовольственном магазине архитектор обеспечивает оптимальное размещение составляющих холодильной системы: холодильных агрегатов, выносных конденсаторов, холодильных камер и холодильных витрин в торговом зале для уменьшения общей длины трубопроводов. Выносные конденсаторы не следует размещать вблизи жилых помещений из-за производимого ими шума и вибрации.

Предлагается следующая последовательность проектирования от компании «Олекс холдинг-М»:

• проводится обмер помещения и составляется точный план,
• изучаются техническое задание заказчика, данные инженерных исследований, особенности данного района с точки зрения выбора формата магазина и типов оборудования для данной категории покупателей,
• распределяются основные функциональные зоны и отделы по группам товаров,
• проводится «расстановка» оборудования, намечаются потоки покупателей.

Архитектор предлагает до 15 вариантов планировочного решения, после консультаций с заказчиком выбирается наилучшее.

Проект «Ключевая, дом 6»

Торговый зал будущего супермаркета по этому адресу представляет собой близкий к квадрату прямоугольник. Колонн и других конструктивных ограничений на площади торгового зала немного. Эти начальные условия предоставили архитектору свободу творчества, свободу выбора планировочного решения.

Входная зона, по мнению А. Пономаренко, «это магнит, притягивающий покупателя». Площадь входной зоны составляет 180 кв. м, что позволит избежать встречных потоков покупателей и предоставить площади для арендаторов — поставщиков услуг. Пока покупатель проходит около 20 метров от входа в магазин до торгового зала у него есть возможность просмотреть расположение отделов в торговом зале и сориентироваться в покупках.

Очень хорошо, по мнению Пономаренко, будет смотреться центральная часть торгового зала, где будет расположен ряд невысоких морозильных бонет и холодильных горок. Взгляд покупателя будет останавливаться на высокой пирамиде, сложенной из мягких игрушек, расположенной точно в середине зала.

Выбор типа оборудования определяется местом расположения магазина. В спальном районе не требуется особого уровня отделки и дизайна торгового помещения, скорость принятия решения покупателем и его перемещения по залу меньше, чем в магазинах на оживленных магистралях, близ вокзалов, в центре. Поэтому оборудование не оснащалось специальными дорогостоящими имиджевыми аксессуарами.

Войдя в магазин, покупатель попадает в овощной и молочный отделы. «Как показывает практика, это увеличивает объем продаж данных групп товаров, кроме того, эти отделы оснащены дополнительной подсветкой, которая в сочетании с цветными упаковками и яркими фруктами, отражающимися в зеркалах, создает особое настроение при выборе покупок», — говорит Арина Пономаренко.

В глубине зала, вдоль стены, расположена линия витрин. В них будут находиться продукты, изготовленные в кулинарном цехе, мясная гастрономия. Кондитерский и хлебный отделы размещены отдельно, они замыкают линию витрин. Для создания теплой, домашней обстановки кондитерские витрины имеют деревянную отделку, хлеб выложен на деревянных стеллажах.

Все это владелец магазина смог увидеть еще на этапе проектирования при помощи программы трехмерной визуализации. «Побродив» словно будущий покупатель по торговому залу, он, внеся корректировки, поставил свою подпись под проектом. «Следует отметить, — говорит Пономаренко, — что создание концепции магазина это взаимный и очень ответственный труд, мы прошли все стадии проектирования и консультаций вместе с сотрудниками ‘Столицы’».

Монтаж холодильной системы

Особое значение для обеспечения нормальной работы имеет качество монтажа фреоновых трубопроводов. Для восходящих участков спроектировано устройство маслоподъемных петель, количество которых определено высотой подъема. Для конденсаторной линии соблюдены уклоны от холодильного агрегата к конденсатору на горизонтальных участках и от конденсатора к компрессору. Всасывающие трубопроводы проложены с уклоном в сторону холодильного агрегата на горизонтальных участках.

В этом супермаркете трубопроводы проложены в каналах (под торговым залом) и по стенам сооружения на специальных крепежах. Прокладка труб по каналам в толще пола торгового зала является наиболее простым способом, поскольку не требуется дополнительного крепления трубопроводов, а необходимо лишь соблюдение требований по величине уклонов. Соединение трубопроводов осуществлялось методом горячей пайки. Качество паяных соединений — одно из основных условий надежности холодильной системы.

Трубопроводы могут также проходить под перекрытием торгового зала или над подвесными потолками. Время монтажа для всех способов прокладки трубопроводов практически одинаковое.

После монтажа система трубопроводов проверялась в течение нескольких дней на герметичность методом опрессовки сухим азотом. Проверка показала требуемое качество монтажа.

Выбор холодильной установки был произведен, исходя из суммарного теплового баланса потребителей холода, с предварительной оценкой инвестиционных и эксплуатационных затрат, с учетом площади торгового зала и оптимизации энергозатрат (см. статью «Централизованное холодоснабжение», «Оборудование» N4, 2000 г.). Центральная холодильная станция была изготовлена в Финляндии фирмой-производителем торгового холодильного оборудования — компанией Norpe.

К помещению, где устанавливаются холодильные агрегаты, предъявляются особые требования. Оно должно быть вентилируемым для компенсации тепловых потоков через стенки корпуса компрессора. Полы в машинном отделении должны соответствовать массе установленного оборудования и уровню вибрации. Для предотвращения передачи вибрации от оборудования в соседние с машинным отделением помещения можно предусмотреть устройство «плавающих фундаментов». Проходы между стеной и выступающими частями оборудования должны быть не менее 1200 мм.

Открытие супермаркета

Супермаркет «Столица» был торжественно открыт 30 августа в присутствии руководителей торговой сети, представителей строительно-монтажных организаций, поставщиков оборудования и нескольких сотен местных жителей. На открытие приехали из Финляндии представители завода Norpe.

Мнения специалистов Хорошее оборудование позволит работать долго и успешно Беседа с руководителем торговой сети «Столица» Олегом Ивановичем Пасеновым – Почему вы считаете нужным оснащать магазин качественным, но дорогим оборудованием? – Хорошее оборудование дает возможность работать долго и успешно. Мы убеждены, что по соотношению «цена-качество» Norpe — самое лучшее оборудование. Седьмой магазин сети мы оснастили оборудованием этой фирмы. Но, поверьте, это не самое дорогое оборудование из того, что предлагают на рынке. – Какова роль группы непродовольственных товаров в обороте супермаркета? – Мы обращаем внимание на группу сопутствующих товаров, хотя раньше и не придавали им большого значения. Стеллажи Storebest способствуют продаже группы непродовольственных товаров. – Кто будет вашим покупателем? – Основную долю товарооборота обеспечивает покупатель со средним доходом. Но и другие группы населения смогут сделать здесь покупку — для пенсионеров предусмотрены хорошие скидки. На ряд продуктов цены будут установлены такие же, как на рынке. – Чувствуете ли вы конкуренцию со стороны других торговых сетей? – Мы чувствуем конкуренцию со стороны других сетей, особенно, если магазины расположены на одной улице через дорогу, как говорится, «лоб в лоб». Но уже складываются группы покупателей со своими предпочтениями. Беседу вел Алексей Шишков Ассортимент шире, чем в финском супермаркете Беседа с региональным руководителем по экспорту финской компании Norpe Пиркко Пааппанен – Что вы можете сказать об этом магазине? – В этом магазине ассортимент товаров шире, чем в финских супермаркетах. Например, длина линии витрин составляет в финских магазинах примерно десять метров, а здесь — все тридцать. Нет у нас и такого широкого ассортимента колбасных изделий. А здесь я бы не смогла выбрать себе колбасу! – Является ли Россия стратегическим рынком для Norpe? – Россия — очень важный рынок для Norpe. В этом году торговля оборудованием идет так же хорошо, как и перед кризисом. – Чем отличаются поставки оборудования в Россию от поставок в другие европейские страны? – В России особенно популярны витрины и бонеты большого объема. А шкафы Norpe или комбинированные горки (холодильные горки, с открытым морозильным отделением внизу) покупают в России немного. – Какие новинки оборудования выпускает завод Norpe? – Свои новинки мы представим в феврале будущего года на выставке EuroShop в Дюссельдорфе. Но сейчас уже могу сказать, что новые витрины отличаются улучшенным дизайном и большей площадью выкладки. Беседу вел Алексей Шишков

Новости

Магазины промышленных товаров ждет неплохое будущее.

Это показал семинар «Перспективы развития сетей торговых предприятий непродовольственного сектора», организованного 22-23 августа компанией «Русский проект» при поддержке Европейского института торговли. Эти перспективы связаны с появлением новых форматов торговли промтоварами, а также франчайзинга.

Магазины формата «дрогери», о которых рассказали эксперты проектно-исследовательского центра «Русского проекта», успешно работают по классической формуле «20-80», правда, с небольшими поправками. 20% ассортимента составляют продовольственные товары длительного хранения в надежной упаковке и обеспечивают 70% оборота. Это могут быть минеральные воды и соки, витамины, печенье, конфеты в подарочных коробках, чай. Остальные товары — бытового предназначения: от банных принадлежностей до лекарств без рецепта. Ассортиментная матрица из 4-10 тысяч позиций представлена в торговом зале площадью от 100 до 300 кв. м, причем складские площади не нужны. В Германии подобный формат развивается в течение последних 25 лет, и количество магазинов достигло своего предела. «Дрогери» в Германии — это магазин у дома.

Опытом создания магазина-«дрогери» в России поделился Андрей Меркулов, руководитель проекта воронежской компании «Финист». С июля этого года работает пилотный магазин самообслуживания общей площадью 286 кв. м (площадью торгового зала 260 кв. м) с ассортиментной матрицей 8 тысяч позиций. В отличие от классического «дрогери» в нем не продают ничего съестного и, тем более, ничего из фармации — так решили коммерсанты при разработке проекта (о СЭС ни слова!). Тем не менее по расчетам руководителей компании, к концу года магазин будут ежедневно посещать 200 покупателей, обеспечивая магазину оборот в 50 тысяч долларов в месяц.

Компания «Рейтинг» занимается оптовой торговлей обувью. Ассортимент рассчитан на небогатых покупателей. Сейчас компания предлагает независимым магазинам франчайзинг. Потенциальный магазин-франчайзи должен удовлетворять ряду требований по площади, товарообороту (от 130 долларов в месяц с квадратного метра), количеству персонала (1 человек на 30 кв. м торгового зала) и некоторым другим.

Создает региональную дилерскую сеть на франчайзинговой основе и фирма «Доктор и Алекс» — владелец сети магазинов модной обуви «Обувь ХХI века». Уже работают фирменные магазины «Обувь ХХI века» в Твери, Самаре, Рязани, Якутске и Магадане.

Очень интересно рассказал об опыте работы магазинов TATI управляющий сети А. Строганов. Он привел статистику покупательского спроса и величину средней покупки в течение года. В компании российские и иностранные сотрудники консультируют друг друга, работая на общий результат.

Соб. инф.

В июле 2001 года состоялся совместный семинар московской компании «Термокул» и немецкого концерна Bitzer.

В Москве с лета этого года приступил к работе авторизованный сервис-центр Bitzer — «Термокул». Руководитель отдела международных продаж по Восточной Европе фирмы Bitzer Уве Зееман сообщил, что среднегодовой рост продаж оборудования Bitzer в России составляет 15%, а в этом году он достиг рекордного значения 30% — больше, чем в любой другой стране. Технический директор Bitzer Юрген Риш познакомил российских специалистов с поршневыми компрессорами нового поколения «Октагон» и проанализировал особенности применения поршневых и спиральных компрессоров, перспективы развития компрессорной техники.

Соб. инф.

Алексей Шишков