ТРК «Мегамаг» – самый крупный строящийся объект в Ростовской области. Адаптировался ли девелопер к новым экономическим условиям, как на сегодняшний день обстоят дела с заполняемостью первой очереди, почему было решено построить вторую очередь, и кто будет в ней арендаторами, рассказывает Евгений Наумов, директор по развитию ТРК «Мегамаг».
Расскажите про уже работающий комплекс.
Первая очередь площадью 40300 кв. м открылась в 2009 году и последние годы она работает со 100% заполняемостью. Сложнее всего было сохранить её в 2015 году, когда резко выросли валютные курсы. Надо сказать, что мы оперативно приняли решение зафиксировать ставки в рублях. Для многих, это имело большое значение, они остались и продолжают успешно работать сейчас.
Пришлось ли вам понижать ставки?
Где могли, мы шли навстречу по ставкам. Кстати говоря, далеко не все арендаторы испытывали тогда трудности. Были и те, кто хорошо себя чувствовал. С большинством мы работаем от оборота и видим, как идут дела. Главное всё же не это. Арендатор будет доволен, если к нему будут приходить покупатели. Поэтому мы увеличили маркетинговые активности, чтобы привлечь дополнительных посетителей. В том числе выросла прямая реклама, организовали ряд спортивных и развлекательных мероприятий.
Сказалась ли маркетинговая активность на увеличении потока посетителей?
Да, но эффект был не только от рекламы . Много работы было проведено внутри ТРК. Добавлены новые зоны отдыха. На 25 % увеличили долю площадей с общественным питанием: на втором этаже провели частичную реконструкцию и сформировали фудкорт. Мы довольны тем, что получилось: еда вкусная и модная, живые растения, удобные диванчики. Но главное, что нравится людям. А это значит, что они дольше находятся в ТРК, посещают большее количество магазинов.
Как продвигается работа по второй очереди? Назовите, пожалуйста, объем инвестиций и срок окупаемости.
Общая сумма инвестиций 2,5 млрд руб., в том числе 750 млн – проектное финансирование Сбербанка. Мы прогнозируем выйти на окупаемость в течение 8 лет.
Открытие запланировано на 2 квартал следующего года, поэтому сейчас идёт активная стройка. Железобетонные работы полностью завершены, монтируются остекление и фасад. Инженерные системы тоже частично установлены. На парковке началась укладка асфальтового покрытия.
Последнее время на рынке отмечается падение покупательской активности. Почему вы думаете, что проект будет востребован рынком?
У Ростова есть резерв для насыщения. Сейчас город на 6 месте в стране по объему качественных торговых площадей на тысячу жителей. По доходам населения Ростов на уровне других миллионников, если не брать в расчет Москву.
Локация «Мегамага» изначально давала основание планировать там крупный проект. Мы, по сути, единственный в южной части города и наиболее близкий к деловому центру торговый центр такого размера.
Чем хороша локация «Мегамага», и почему вы считаете, она перспективна для такого проекта?
Развитие этой части города тормозила слабая инфраструктура. Сейчас же мы находимся в одном из самых инвестируемых районов города. Построены новые дороги, новый мост, а, следовательно, потоки выросли. Сейчас ведется расширение развязки вблизи «Мегамага», чтобы связать центр города со строящимся стадионом к Чемпионату мира 2018. Ворошиловский мост расширяют до 6 полос. Это что касается сегодняшнего дня и ближайшей перспективы. В дальнейшем, у города есть планы по строительству в этой части города офисных зданий и жилья. Кроме того, заметно растет ближайший город-спутник Ростова – Батайск, дорога в который пролегает через «Мегамаг». Поэтому маятниковая миграция, которая сейчас составляет порядка 35 тысяч человек в день, будет прирастать.
В какую сторону будет развиваться проект?
У «Мегамага» стабильный трафик, который имеет потенциал для роста. Однако сейчас в том виде как есть ТРЦ не может удовлетворить все потребности посетителей: в «Мегамаге» работают хорошие якоря, но они составляют более 60% площади. Поэтому торговому центру остро не хватает развлекательной части и новых галерей магазинов. Решит этот вопрос строящаяся вторая очередь. В ней будет и кинотеатр, и большой детский центр и новые галереи магазинов.
Какие новые контракты вы подписали за последнее время?
Самый крупный из подписанных недавно контрактов был с сетью кинотеатров «Киномакс». Теперь в «Мегамаге» откроется 10-ти зальный мультиплекс общей площадью 7500 кв. м. В целом в последние 3-4 месяца мы подписали порядка 20 новых договоров. И хотя некоторое оживление проявляется, но всё же более оптимистичные прогнозы сети озвучивают на следующий год. Пул якорей у «Мегамага» сформирован. «Ашан», «Декатлон» и «М-Видео» работают в первой очереди. Поэтому сейчас мы ориентированы на привлечение операторов сферы fashion и развлечений.
Первая очередь «Мегамага» работает уже несколько лет. Как за это время изменились предпочтения ваших посетителей и учитываете ли вы это во второй очереди?
Вторая очередь – совершенно другой по качеству продукт. Концепцию по нашему заказу выполнило архитектурное бюро из Англии ChapmanTaylor. Поэтому с точки зрения технологии торговли проект понятен ритейлерам, и мы это видим при переговорах. Сама торговая галерея имеет круговое движение, что считается наиболее удачным для ТРЦ. На третьем этаже расположится кинотеатр, а также детская развлекательная зона площадью 3500 кв. м. Там же на третьем этаже будет большой фудкорт.
Каким вы видите торговый центр в ближайшем будущем?
Отрасль стремительно меняется. Растет доля кафе и ресторанов, увеличивается объем площадей, занимаемых операторами сферы досуга и развлечений. Есть прогнозы, что в течение 5-10 лет эта ниша займет в торговых центрах до половины арендных площадей. Мы анализируем тренды и учитываем их в развитии нашего проекта.
В принципе, сегодня торговый центр в восприятии людей все больше становится не просто местом шопинга, а местом досуга. А, соответственно, и требования к эстетике интерьеров, комфорту нахождения там повышаются. И это касается всего, начиная, со свежести воздуха и заканчивая интерактивными развлечениями и сервисами в ТРЦ. Развитие технологий уже начало оказывать влияние на самих ритейлеров и, возможно, облик торговых центров скоро будет не узнать.