Обострение конкуренции на рынке российской торговой недвижимости открывает перед арендаторами новое окно возможностей, позволяя войти на очень привлекательных условиях в более качественные и интересные объекты. В новом казанском торговом центре «Птичий рынок» еще остались свободные места под сдачу.
Общий уровень вакансии в российских торговых центрах достигает 11%, по данным консалтинговой компании Knight Frank, а в новых объектах – до 40%. Однако основные проблемы возникают у торговых центров с неудачной локацией и непродуманной концепцией. До пандемии ошибки девелоперов не вели к фатальным результатам, и на фоне пусть и невысокого, но все-таки роста экономики даже не самые удачные объекты могли рассчитывать на заполняемость и более-менее стабильный поток покупателей. Однако в новой реальности выживает сильнейший. А сильнейшим становится не только тот, кто находится в правильном месте, но и тот, кто может оперативно корректировать свою бизнес-модель, кто способен применять гибкие подходы к развитию своего объекта, реагируя на меняющиеся тренды потребительского поведения.
В 2020 году аналитики отмечали снижение арендных ставок в пределах 25% по сравнению с аналогичными периодами 2019 года. Операторы торговых центров старались таким образом смягчить для своих арендаторов последствия пандемии и сопутствующего ей локдауна. Но и сегодня, когда ограничительные меры повсеместно снимаются, ставки аренды в подавляющем большинстве объектов остаются более чем привлекательными.
Большинство операторов наблюдают не только восстановление посещаемости, но и рост потребительской активности.
Люди, уставшие от режима самоизоляции и связанных с ним ограничений, испытывают потребность в социальных коммуникациях. Онлайн-форматы никогда не смогут дать ту психоэмоциональную составляющую от покупки, которая есть в традиционных офлайн-форматах, а если сюда добавить и досуговый элемент посещения торговых центров, то становится понятно, почему люди массово возвращаются в ТЦ и готовы там тратить деньги даже в условиях падения своих доходов. Поэтому торговые центры, особенно те, которые имеют хорошую досугово-развлекательную и сервисную составляющую, и становятся точками притяжения соскучившихся по полноценному шопингу покупателей.
Таким образом, потенциальный арендодатель сегодня может рассчитывать на лучшее ценовое предложение по вхождению в ТЦ по сравнению с тем, что было перед началом пандемии, и при этом выбрать более интересный объект, с лучшей концепцией и локацией, а самое главное – он может сыграть на восстановительном тренде, формирующем в торговых центрах дополнительный трафик.
Казанский пример
Приведенные выше тенденции, открывающие новое окно возможностей для потенциальных арендодателей, характерны как для столичных, так и для региональных рынков. В качестве примера регионального объекта, позволяющего реализовать указанные тенденции, рассмотрим семейный торговый центр «Птичий рынок», открывшийся в Авиастроительном районе Казани на месте старого птичьего рынка. Общая площадь объекта – 4 тыс. кв. м. Само слово «семейный» в названии четко указывает на целевую аудиторию и подразумевает наличие досугового элемента при его посещении. Новый ТЦ позиционируется как объект, привлекающий и взрослую, и детскую аудиторию. Сегодня именно такое позиционирование является наиболее предпочтительным, чтобы генерировать восстановительный постковидный трафик.
Локация объекта весьма удачна – он расположен в густонаселенном Авиастроительном районе, в котором постоянно проживают 116 тыс. человек, а проходящий трафик оценивается более чем в 200 тыс. человек. Кроме того, в районе ведется активная застройка новыми крупными жилыми кварталами. В пяти минутах ходьбы от торгового центра находится станция метро, рядом расположены школы и детские сады. При этом, несмотря на хорошо развитую инфраструктуру социальных объектов, в районе не хватает качественных торговых площадей. Здесь действуют только шесть торговых комплексов и семь универсамов.
Благодаря удачному расположению и тому факту, что «Птичий рынок» расположен по пути следования к дачам и загородному отдыху казанцев (выезд Сухая река – М7), трафик в торговом центре ежемесячно растет на 30–35% и, как ожидается, уже в мае превысит 65 тыс. человек.
Рынок Казани достаточно конкурентный, поэтому у торгового центра обязательно должна быть уникальная специфика, своеобразная фишка. Для «Птичьего рынка» такой изюминкой, оправдывающей название, станет торговля домашними животными.
Кроме того, напомним, что за время пандемии количество владельцев домашних питомцев резко возросло. Это стало своеобразной компенсацией, ответом на социальную изоляцию. И, как отмечают операторы зооспециалитетов, потребительское поведение владельцев домашних животных не предполагает режима экономии. Другими словами, владелец питомца может экономить на себе, но своего любимца будет продолжать радовать излишествами. Наличие в трафике покупателей ТЦ такой целевой аудитории безусловно становится конкурентным преимуществом.
Тем не менее снижение покупательской способности населения – это факт, который требует соответствующего ответа со стороны ритейлеров. Именно поэтому в качестве якорного продуктового арендатора – особенно в регионах – предпочтительнее экономичный магазин. В «Птичьем рынке» этот вопрос решен размещением на 600 кв. м «Пятерочки». Среди других арендаторов: магазины товаров народного потребления («Сделай сам», сад-огород), аптеки, сети фастфуда, предприятия сферы услуг (банки, займы, медицина, химчистка, фото и др.), пункты выдачи заказов и др. Если говорить о развлекательной составляющей, то она тоже присутствует: в ТЦ будут проходить бесплатные выставки и ярмарки.
«Птичий рынок» – это современный локальный мультикомплекс, имеющий удачную локацию и концепцию, отвечающую актуальным трендам развития ритейла. В настоящее время руководство центра ведет переговоры с арендаторами, готовыми стать частью семейного торгового центра. Арендаторам предлагаются помещения от 18 кв. м, удобные подъездные пути и зоны отгрузки, размещение наружной рекламы на фасаде с архитектурной подсветкой, расклейка промоматериалов на 800 подъездах и низкая коммунальная плата благодаря собственной газовой котельной. Полные условия на сайте.