Предложение
В 2011 году на рынке Москвы было введено 315 тысяч кв.м. торговой недвижимости – это в 2,5 раза меньше, чем годом ранее, и в 3 раза хуже аналогичных показателей 2009 года, отмечается в исследовании, проведенном Penny Lane Realty. Столь значительно снижение темпов роста предложения объяснятся тем, что сроки сдачи в эксплуатацию торговых центров общей площадью более 660 тысяч кв.м были перенесены на 2012 год.
Единственным крупным ТЦ, открывшимся в 2011 году, стал «Афимолл Сити» площадью 179 тысяч кв.м. Наиболее активно за отчетный период развивался СЗАО: здесь новое предложение составило 195 тысяч кв.м.
Запрет на строительство в пределах ТТК и ориентация политики департамента строительства Москвы на возведение торговых объектов площадью до 5-10 тысяч кв.м заставили многих девелоперов сконцентрировать свою деятельность в регионах: например, в Санкт-Петербурге, Рязани, Оренбурге, Челябинске или Уфе. В 2011 году общая площадь открывшихся там торговых объектов составила 720 тысяч кв.м. В ближайшие два года эта тенденция только усилится, считают аналитики компании.
Спрос
Из-за крайне ограниченного нового предложения объекты, которые открылись в 2011 году или достроятся в течение ближайших пару лет, вызывают ажиотажный спрос со стороны ритейлеров. Торговые операторы уже сейчас испытывают недостаток свободных помещений. По данным экспертов Penny Lane Realty, наиболее остро ощущается дефицит площадей 100-500 кв.м: на их долю приходится 41% заявок арендаторов. Активные планы развития продуктовых ритейлеров и магазинов бытовой техники диктуют высокий спрос на помещения более 1000 кв.м, на которые поступает до 25% запросов на аренду.
«В связи с дефицитом качественного предложения в торговых центрах спрос на торговые помещения перетекает в сегмент стрит-ритейла, что мы видим и по объему заключенных сделок, и по количеству запросов на размещение, – комментирует Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Самыми востребованными помещениями под аренду на протяжении 2011 года остаются площади до 100 кв.м: здесь спрос достигает 49%. На втором месте – торговые галереи в 100-300 кв.м (23%), далее следуют помещения размером в 300-700 кв.м (18%)».
Уровень вакантных площадей в наиболее востребованных торговых центрах составляет 3-5%, при этом здесь происходит постоянная ротация арендаторов. На объектах, пользующихся меньшим спросом, этот показатель достигает 10%. В сегменте стрит-ритейла, несмотря на рост спроса со стороны арендаторов, количество свободных помещений по сравнению с 2010 годом практически не изменилось. «Это объясняется арендной политикой собственников, – комментирует Алексей Могила. – Некоторые из них при заключении договора аренды, например, на Тверской улице, оставляют за собой право предлагать помещение другим компаниям. Другие владельцы ограничивают сроки аренды 1-3 годами или выставляют очень высокие ставки индексации. Таким образом, актуальные предложения по аренде на главных торговых магистралях Москвы есть всегда».
Совокупная площадь арендованных в 2011 году помещений превысила 44 тысячи кв.м. Наиболее активными арендаторами стали банки, продуктовые ритейлеры, магазины бытовой техники, товаров для спорта и общепит. За отчетный период на российский рынок вышли несколько новых одежных брендов: например, Banana Republic, Imaginarium, Jimmy Choo, Jaeger, Reiss, Victoria’s Secret. Обострившаяся конкуренция среди сетевых операторов спровоцировала вывод на рынок новых форматов торговли. Например, супермаркеты Spar увеличили размеры торговых помещений до гипермаркетов. Тогда как компании, вроде «Ашана», занимающие большие площади, запустили сеть магазинов формата «у дома». Та же тенденция наблюдается в сегменте магазинов цифровой и бытовой техники.
В сегменте покупки торговой недвижимости в 2011 году произошел ряд крупных сделок совокупной стоимостью $1,9 миллиарда. Общая площадь проданных объектов составила порядка 660 тысяч кв.м. Самым громким событием на рынке стала покупка УК «Комплексные инвестиции» ТЦ «Горбушкин Двор» и ТЦ «Филион»: эта сделка стала крупнейшей с 2008 года.
Стабильно высоким спросом на покупку пользуются и помещения в стрит-ритейле. Инвесторы активно рассматривают торговые площади стоимостью $3-5 миллиона. «2011 год доказал, что данный сегмент является наиболее стабильным среди всех форматов торговой недвижимости, – рассказывает Алексей Могила. – В основном, запросы на приобретение уличного помещения поступают под арендный бизнес, однако есть также 10-15% арендаторов, которые не исключают возможности выкупить занимаемые ими площади под себя».
Арендные ставки
|
Площадь |
Арендная ставка, $ за кв.м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов |
|
менее 100 кв.м |
2 500-3 000 |
|
100-500 кв.м |
1 500-2 000 |
|
500-1000 кв.м |
800-1 500 |
|
более 10000 кв.м |
600-1 300 |
По итогам 2011 года арендные ставки в торговых центрах выросли в среднем на 12%. В большинстве случаев месячная плата за помещения более 500 кв.м начисляется по системе «фикс + % с оборота».
Арендные ставки в наиболее востребованных торговых центрах в 2011 году
Более значительный рост арендных ставок аналитики Penny Lane Realty отмечают в сегменте стрит-ритейла. Здесь минимальный скачек цен составил 15%, а на «топовых» торговых коридорах (например, Петровке, Кузнецком мосту и Тверской улице) аренда выросла на 20-30% и практически вышла на докризисный уровень.
Арендные ставки на основных торговых коридорах Москвы в 2011 году
|
Улица |
Арендная ставка, $ за кв.м в год |
|
Столешников переулок |
6 800-7 500 |
|
Тверская |
4 200-4 600 |
|
Петровка |
2 700-3 200 |
|
Б. Дмитровка |
2 700-3 000 |
|
М. Дмитровка |
2 700-3 000 |
|
Кузнецкий мост |
2 500-2 800 |
|
М. Бронная |
2 400-2 600 |
|
Кутузовский проспект |
2 100-2 400 |
|
Б. Полянка |
2 000-2 300 |
|
1-ая Тверская-Ямская |
2 000-2 300 |
Прогноз
В 2012 году за счет достройки таких крупных торговых объектов, как ТЦ «Калейдоскоп» (120 тысяч кв.м), GoodZone (146 тысяч кв.м) и River Mall (238 тысяч кв.м), а также ввода ряда торговых центров районного масштаба объем предложения на рынке увеличится на 806 тысяч кв.м. При этом в одном ЮАО общая площадь новых торговых объектов вырастет на 534 тысячи кв.м, что больше суммарных показателей ввода площадей в 2011 году.
Несмотря на запрет строительства в пределах ТТК и крайне жесткую политику относительно реализации крупномасштабных торговых центров, некоторые девелоперы намерены запустить суперрегиональные проекты. Например, холдинг «Финстрой» планирует построить ТЦ «Весна!» площадью 125 тысяч кв.м в Алтуфьево, а Год Нисанов и Зарах Илиев в рамках реконструкции ВВЦ будут возводить торгово-развлекательный центр площадью 300 тысяч кв.м. Однако эти проекты являются скорее исключением из правил.
«При сохранении темпов ввода нового предложения на рынке продолжится тенденция к дефициту качественных помещений под аренду в торговых центрах и стрит-ритейле, рост арендных ставок и сокращение уровня вакантных площадей, – резюмирует Алексей Могила. – Мы ожидаем большое количество сделок по купле-продаже помещений в стрит-ритейле в 1-ом квартале 2012 года, так как наметился определенный отток собственников, которые опасаются, в первую очередь, политических рисков. Среди них – иностранцы и экспаты, по тем или иными причинам возвращающиеся на родину. Нестабильная политическая и экономическая обстановка сейчас и за рубежом, и в России. Уже сейчас количество сделок в данном сегменте возросло на 15-20%, и такой же темп сохранится в первом полугодии 2012 года. Что касается нового предложения на рынке, столица практически полностью исчерпала свободные участки под застройку торговыми центрами, поэтому центр девелоперской активности будет постепенно смещаться на территорию «новой Москвы».